Научная электронная библиотека

Монографии, изданные в издательстве Российской Академии Естествознания

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ

Чулюкова С. А., Дробот М. А.,

Введение

В качестве основного условия успешного построения в России гражданского общества с рыночной экономикой выступает сформированная система законодательства, что обуславливает принципиально важный период в развертывании отечественной правовой реформы. На сегодняшний день гражданский оборот недвижимости играет роль важнейшей «несущей конструкции» рыночной экономики, все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Имущественные интересы остаются самыми насущными интересами любого субъекта гражданского права. Что касается юридических лиц, недвижимость служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности, что актуализирует проблемы правового регулирования отношений собственности и их ограничений на объекты недвижимости и определяет перспективные направления развития законодательства в данной сфере.

В настоящее время вопросы правового положения недвижимого имущества как объекта гражданского права приобрели особую значимость. К элементам рыночной экономики относится недвижимость, которая рассматривается в виде средства производства, а также предмета или объекта потребления. Законодательство к недвижимости относит земельные участки, предприятия как имущественные комплексы, здания и сооружения жилого, производственного и иного назначения, производственные мощности, словом, объекты, использования которых составляют существенную основу жизнедеятельности современного общества.

Переход к рыночной экономике потребовал дифференциации форм собственности на недвижимое имущество: частной, государственной, муниципальной и иных форм. Недвижимое имущество вовлечено в систему рыночного оборота посредством совершения с ним таких сделок как купля-продажа, залог, доверительное управление, аренда и другие. Результат функционирования большинства хозяйственных институтов рыночной экономики во многом зависит от тех или иных элементов рынка недвижимости – приобретения земельных ресурсов под возведение производственных объектов или жилья, ипотеки, аренды недвижимости и т.д.

Последние отечественные разработки концептуальных документов в этой области свидетельствуют о том, что большинство законодательных актов сопровождаются, как правило, обширными комментариями. В этой связи наблюдается введение многочисленных дополнений и поправок в законодательство о недвижимости, что обусловлено динамикой требований сегодняшнего дня. К примеру, это касается таких законодательных актов, как, Федеральный Закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Градостроительный кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный Закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и других.

Кроме того, в целях развития и конкретизации многих действующих законов принимаются другие правовые акты, такие как указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, ведомственные нормативные документы. Такое многообразие правовых документов и их постоянное обновление определяет необходимость изучения теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с рынком недвижимости, тем более, что реализации подобных норм выявила определенные проблемы.

В первую очередь эти проблемы связаны со слабой подготовкой субъектов гражданского оборота в сфере законодательства о недвижимости. Вместе с тем действует общеизвестный принцип: незнание закона не освобождает от ответственности за его нарушение. Подобное положение вещей на деле приводит к спорным ситуациям, возникают судебные прецеденты по рассмотрению споров, связанных с применением гражданами и юридическими лицами правовых норм в сфере владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

В этой связи следует обратить внимание субъектов гражданского оборота на роль и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сущностью и результатом этого процесса является стабилизация экономической обстановки в России, упорядочение гражданского оборота недвижимости, обеспечение защиты прав и законных интересов правообладателей и иных участников рынка недвижимости в целях установления государственного контроля за правомерностью поведения субъектов рыночных отношений в данной сфере.

Другой немаловажной проблемой является обеспечение публичности отношений участников гражданского оборота в сфере государственной регистрации отношений собственности и их ограничений на объекты недвижимости. Разрешение этого вопроса обеспечивает статья 2 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о регистрации прав на недвижимость), действующего в настоящее время, и статья 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости), вступающего в силу с 1 января 2017 г.

В этих законодательных актах закреплено, что государственная регистрация представляет собой не только акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода и прекращения права лица на недвижимое имущество, а также ограничения права и обременения имущества. Государственная регистрация в данном случае является единственным доказательством, подтверждающим наличие зарегистрированного права, которое можем быть оспорено только в суде.

Существуют проблемные правовые аспекты, связанные с ограничениями вещных прав на недвижимое имущество. В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ данные ограничения также подлежат государственной регистрации органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней в Едином государственном реестре. Четкое определение понятия обременения (ограничения) права содержится в ст. 1 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). В открытом перечне ст. 1 и п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав на недвижимость указаны следующие ограничения вещных прав, подлежащие государственной регистрации: сервитуты, ипотека, доверительное управление, аренда, концессионное соглашение, соглашение о государственно-частном партнерстве, соглашение о муниципальном партнерстве, арест имущества, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр памятников истории и культуры народов Российской Федерации, – безвозмездное пользование (ссуда).

По нашему мнению, каждый случай ограничения субъективного права должен опираться на нормативное основание – федеральный закон. К такому законодательному основанию следует отнести, во-первых, нормы ГК РФ, регламентирующие содержание ограниченных вещных прав и правомочия собственника, на имущество которого установлено ограниченное вещное право. Во-вторых, нормы ГК РФ, определяющие содержание прав и обязанностей собственника – правообладателя и его контрагента – носителя обязательного права. В-третьих, нормы главы VI Закона об ипотеке; ряд общих предписаний; о защите права титульного владельца, не являющегося собственником, в том числе о защите его владения против собственника (ст. 305 ГК РФ), о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства (ст. 301 ГК РФ) и т.д.

Еще одним проблемным аспектом правового регулирования отношений собственности и их ограничений на объекты недвижимости является отсутствие в статье 12 Закона о регистрации прав на недвижимость указания на подраздел соответствующего раздела в структуре Единого государственного реестра прав (ЕГРП), обозначающего регистрацию сделок. Установление данной регистрации путем внесения записей в подраздел III ЕГРП означает прием законодательной техники, что не подтверждает отождествления регистрации сделок и регистрации ограничения права.

Таким образом, мы полагаем, что общие правила относительно последствий регистрации ограничения вещного права на недвижимость отсутствуют, поэтому их необходимо определять применительно к каждому конкретному ограничению. Так, Закон об ипотеке: по п. 6 ст. 20 устанавливает последствия отсутствия государственной регистрации ипотеки для третьих лиц, тогда как ипотека возникает с момента ее государственной регистрации. Также на основании данных ЕГРП определяется очередность залогодержателей – п. 1 ст. 43 Закона об ипотеке.

В этой связи в практике работы органов, осуществляющих государственную регистрацию, встречаются ситуации, в которых никаких последствий отсутствия регистрации ограничения вещного права на недвижимость законодательство не устанавливает. В этом случае возникает единственное последствие в случае невнесения в ЕГРП регистрационной записи об ограничении – отсутствие доступа к информации о наличии соответствующего ограничения для заинтересованных в такой информации лиц.

Определенные сложности реализации правового регулирования отношений собственности и их ограничений на объекты недвижимости обусловлены неопределенностью некоторых позиций законодательства. Так, в Гражданском кодексе РФ и Законе о регистрации прав на недвижимость отсутствует исчерпывающий перечень подлежащих государственной регистрации ограничений вещных прав на недвижимое имущество. Данный пробел в законодательстве обуславливает возможность регистрации в ЕГРП иных ограничений, помимо перечисленных в ст. 1 и п. 1 ст. 4 Закона «О регистрации прав на недвижимость» по требованию уполномоченного субъекта регистрации.

Большое количество спорных ситуаций создается при рассмотрении вопроса об ограничениях права собственности на жилое помещение, что обусловлено особой ролью жилых помещений как социального блага личности, обеспечивающего не только место проживания, но и возможность реализации иных ее прав. Основы правового регулирования отношений собственности и их ограничений на объекты недвижимости составляют нормы Гражданского кодекса РФ, однако применять их к отношениям, связанным с правами на жилые помещения возможно только в совокупности с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс РФ, ЖК РФ). Здесь, прежде всего, необходимо определиться с теми целями, для достижения которых может ограничиваться право собственности на жилое помещение.

В отношении государственной регистрации ограничений права собственности на жилые помещения, предусмотренных в Жилищном кодексе РФ также не наблюдается единства подхода законодателя. Одни их них подлежат обязательной государственной регистрации, как то: ограничение права собственности, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (ч. 5 ст. 91.1 ЖК РФ), договора найма жилого помещения на срок не менее года (ч. 2 ст. 674 ГК РФ). Другие могут быть зарегистрированы по требованию обладателя права (право пользования жилым помещением по завещательному отказу (ч. 3 ст. 33 ЖК РФ)). Регистрация третьих – законодательством не предусматривается. Так, ни действующим Законом о государственной регистрации прав на недвижимость, ни вступающим в силу с 1 января 2017 г. Законом о регистрации недвижимости не предусматривается возможность регистрации права пользования жилым помещением за членами семьи и бывшими членами семьи собственника жилого помещения.

Проблемным аспектом правового регулирования отношений собственности и их ограничений на объекты недвижимости является реализация статьи 4 Закона о регистрации прав на недвижимость. В ней предусматривается обязательность государственной регистрации права собственности, других вещных прав, а так же ограничений (обременений), а именно сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды и безвозмездное пользование объектами культурного наследия. Ограничения (обременения) прав на недвижимость возникшие из договора либо актов органов государственной власти и местного самоуправления, регистрируются в случаях, установленных законом.

Подобный подход вызывает вполне обоснованные сомнения. Закрепление диспозитивных начал в отношениях по государственной регистрации ограничений права собственности на жилые помещения либо отсутствие регистрации как таковой может повлечь за собой неблагоприятные последствия, связанные с невозможность реализации гражданином, предусмотренного конституцией права на жилище. А так же нарушение прав участников гражданского оборота недвижимого имущества, связанных
с возможным отсутствием достоверной информации об объекте недвижимости, являющегося предметом сделки, выразившееся в непредоставлении сведений о лицах, сохраняющих право пользования данным жилым помещением в случае его отчуждения собственником. Кроме того, немаловажное значение, в данном случае, имеет уже упомянутая нами ч. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость, устанавливающая особое доказательное значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе существование имеющегося ограничения.

Таким образом, в настоящее время в отечественном механизме правового регулирования отношений собственности и их ограничений на объекты недвижимости возникает ряд проблем, обусловленных как недостаточной определенностью понятийного аппарата в данной сфере, неполнотой проработанности отдельных норм законодательства, быстрой сменой экономических ситуаций на рынке недвижимости, так и слабой подготовкой субъектов гражданского оборота к принятию и реализации действующих и вступающих в силу законодательных актов, что определяет новые пути развития правовой ситуации в ближайшее время.

В учебном пособии рассмотрены актуальные вопросы, касающиеся общих положений о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, особенностей регистрации прав на недвижимое имущество юридических лиц, особенностей государственной регистрации сделок на недвижимое имущество юридических лиц. Представлены отдельные его примерные образцы, часто встречающихся на практике в сфере государственного и муниципального управления. исходя из практики деятельности ООО «ЮФ»Жилищный капитал» г. Оренбурга.

Учебное пособие адресовано студентам, магистрантам, аспирантам и преподавателям юридических и экономических специальностей, практикующим юристам, менеджерам (управленцам), сотрудникам и руководителям кадровых служб, практическим работникам и всех, интересующихся данной тематикой. Рекомендуется при реализации ФГОС ВПО по направлению подготовки 081100.62 – «Государственное и муниципальное управление» для бакалаврской программы при изучении дисциплины «Гражданское право».