Научная электронная библиотека

Монографии, изданные в издательстве Российской Академии Естествознания

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ

Чулюкова С. А., Дробот М. А.,

1.3. Стадии государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

В пункте 1 статьи 13 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» названы стадии государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: прием и регистрация документов, представленных для государственной регистрации прав; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости, и оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Прием документов, представленных для государственной регистрации прав, осуществляется в соответствии со статьями 16–18 Закона.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. Физическое лицо, в том числе представитель юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий личность. Представитель физического лица также представляет нотариально удостоверенную доверенность, если иное не установлено федеральным законом. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица либо нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица или заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица (при наличии печати) копии этих учредительных документов, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени юридического лица.

Форма заявления о государственной регистрации прав, требования к его заполнению, а так же требования к формату заявления о государственной регистрации прав в электронной форме утверждены Приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2013 года № 722 [104]. Если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, нотариус может совершить нотариальное действие по подаче заявления о государственной регистрации права.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о регистрации таковыми являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Заявление о государственной регистрации прав и необходимые документы могут быть поданы посредством почтового отправления. В этом случае: подлинность подписи заявителя на заявлении должна быть засвидетельствована нотариально; сделка с объектом недвижимого имущества должна быть нотариально удостоверена; в случае если сделка с объектом недвижимого имущества, или сделка, на основании которой подлежит государственной регистрации право либо ограничение
(обременение) права на объект недвижимости, совершена представителем, доверенность такого представителя должна быть нотариально удостоверена; к заявлению должны быть приложены копия документа, удостоверяющего личность физического лица (правообладателя, сторон сделки, представителя – если заявителем является представитель), и копия документа, удостоверяющего личность представителя юридического лица.

В получении документов на государственную регистрацию заявителю выдается расписка, с перечнем предоставленных документов, а также с указание даты и времени их представления с точностью до минуты. Если заявление и документы представлены посредством почтового отправления или через многофункциональный центр, расписка должна быть направлена по указанному в заявлении почтовому адресу в течение рабочего дня, следующего за днем их получения регистрирующим органом.

На стадии правовой экспертизы документов и проверки законности сделки производится:

– проверка имеющихся в Едином государственном реестре прав записей по данному объекту недвижимого имущества;

– проверка юридической силы правоустанавливающих документов; если правоустанавливающим документом является договор – также и проверка законности сделки;

– проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие законным требованиям;

– проверка сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации;

– принятие по результатам правовой экспертизы одного из следующих решений: о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации, об отказе в государственной регистрации.

Законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения (нотариальная или простая письменная) как в случае регистрации самой сделки, так и в случае регистрации на ее основании перехода, ограничения (обременения) права. При проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) осуществляется проверка право- и дееспособности сторон (ст. 17, 21, 48, 49 ГК РФ); наличие полномочий у представителей (ст. 182 ГК РФ), если сделка совершена представителями; наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора (ст. 432 ГК РФ); соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон (ст. 164, 434 ГК РФ); принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися собственниками имущества в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником (ст. 9, п. 1 ст. 20 Закона); соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях (пп. 2 и 3 ст. 209 ГК РФ, п. 1 ст. 20 Закона).

Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки призвана обеспечить защиту конституционных прав собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости, а также создает дополнительные гарантии безопасности для участников рынка недвижимости в Российской Федерации.

В то же время, объем полномочий регистрирующего органа на данной стадии законодательно четко не определен, связано это и с отсутствием в законодательстве собственно понятия правовой экспертизы документов.

Данная стадия предполагает изучение регистрирующим органом представленных на регистрацию документов, с позиции их достаточности для того, чтобы сделать вывод о наличии юридического факта, являющегося бесспорным основанием возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) права на недвижимое имущество.

Из представленных для регистрации права документов, регистрирующий орган должен усмотреть:

1) имеется ли юридический факт, предусмотренный законодательством в качестве основания возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) права на недвижимое имущество;

2) указанный юридический факт повлек (может повлечь) соответствующие правовые последствия, т.е. отсутствуют обстоятельства, являющиеся в силу закона основанием для признания указанного юридического факта не влекущим правовых последствий [23].

В рамках стадии установления оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав проверяется отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, устанавливается действительность поданных заявителем документов и наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации (статьи 9, 13, 17 Закона).

При отсутствии оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав, а также для прекращения государственной регистрации прав в Единый государственный реестр прав в установленном Законом и Правилами ведения ЕГРП, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, в том числе актами Министерства юстиции Российской Федерации порядке вносятся записи о праве, ограничении (обременении) права или сделке (пункт 1 статьи 13, статьи 19, 20 Закона).

Заключительной стадией процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав. В соответствии со статьей 14 Закона проведенная государственная регистрация возникновения и перехода права на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра прав, а проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок – специальной регистрационной надписью на документе, выражающем содержание сделки.

Пункт 2 статьи 13 рассматриваемого Закона определяет особенности государственной регистрации ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц, а также государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества.

В Законе установлено два правовых режима регистрации ограничений (обременений) прав:

– по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц;

– по инициативе органов государственной власти и органов местного самоуправления [99].

Если ограничение (обременение) права в соответствии с пунктом 2 статьи 13, пунктом 3 статьи 28 Закона регистрируется не по заявлению правообладателя, то в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в письменной форме уведомляет правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости о проведенной государственной регистрации.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Запись о вещном праве в Едином государственном реестре прав выступает обязательной юридической предпосылкой возникновения правоотношений, связанных с государственной регистрацией перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества. В случаях, когда заявитель ходатайствует о государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества, и в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о вещном праве, государственная регистрация приостанавливается в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона.

Правоприменительная практика регистрирующих органов свидетельствует о том, что при государственной регистрации перехода права на основании сделки проверяется факт исполнения ее условий, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества, например, исполнения отлагательных условий сделки, необходимых для перехода права (пункт 1 статьи 157 Гражданского Кодекса), оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до оплаты товара (статья 491 Гражданского Кодекса) и т.д.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, а ипотеки жилых помещений – не позднее пяти рабочих дней с указанного дня. Законодательное закрепление сроков государственной регистрации прав служит гарантией защиты прав собственников и обладателей иных прав, а установление сокращенных сроков регистрации ипотеки жилых помещений призвано стимулировать развитие ипотечной системы жилищного обеспечения и ипотечного кредитования.

Рассматриваемый пункт введен Федеральным законом от 13 мая 2008 г. № 66-ФЗ. Он запрещает должностным лицам регистрирующих органов отказывать заявителям в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с требованиями ст. 18 Закона о регистрации прав документы представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Эти документы должны содержать описание недвижимого имущества, по общему правилу должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь соответствующие подписи сторон или должностных лиц.

Проверяется надлежащее оформление документов: нотариальное удостоверение в установленных законом случаях, подписи должностных лиц, скрепление печатью; удостоверение технических паспортов и планов земельных участков. В документах не должно быть подчисток, приписок, неоговоренных исправлений, повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание, иначе это может повлечь отказ в приеме.

В соответствии с п. 5 ст. 18 Закона о регистрации прав все документы, необходимые для регистрации, представляются не менее, чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником. Исключением являются акты органов государственной власти и местного самоуправления, например, постановления, решения или распоряжения глав администраций, комитетов и пр., так как подлинник такого документа существует в единственном экземпляре, а гражданам и организациям выдаются копии, заверенные канцелярией, управлением делами или протокольным отделом соответствующего органа. Такие документы представляются в виде двух копий.

Е.А. Киндеева ссылается на п. 9 Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами РФ, утвержденных Приказом Минюста России от 15.03.2000 № 9, в соответствии с которыми не оставляются в делах нотариуса подлинники правоустанавливающих и иных документов, необходимых для государственной регистрации, а также документов, подтверждающих регистрацию права на имущество [33].

Подлинники правоустанавливающих документов на отчуждаемое жилое помещение должны быть возвращены нотариусом отчуждателю недвижимости (продавцу и пр.). При этом на них делается отметка о совершении соответствующего нотариального действия, скрепленная подписью нотариуса с приложением печати. Также возвращаются нотариусом подлинники иных необходимых для регистрации документов: разрешений органов опеки и попечительства на продажу помещений, в которых проживают или собственниками которых являются несовершеннолетние, согласий супругов на продажу совместно нажитого имущества или его приобретение, справок органов паспортно-визовой службы о лицах, проживающих в продаваемом жилом помещении, и пр.

Огромное значение имеет правовая экспертиза документов, которая является ключевой процедурой государственной регистрации.

Правовая экспертиза – это проверка юридической силы правоустанавливающих и других представленных на государственную регистрацию документов (п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав). При правовой экспертизе проводится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (п. 3 ст. 9 Закона), установление отсутствия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (п. 1 ст. 13 Закона).

Правовая экспертиза проводится в следующем порядке.

– проверка записей в ЕГРП по объекту недвижимого имущества;

– проверка действительности правоустанавливающих документов; если правоустанавливающим документом является договор, то осуществляется проверка законности сделки;

– проверка иных документов, необходимых для регистрации, на соответствие установленным требованиям;

– принятие решения по результатам правовой экспертизы.

Цель правовой экспертизы заключается в определении возможности совершения юридического акта признания бесспорного права, внесения записей в ЕГРП.

С учетом требований законодательства к содержанию договоров, а также положений Закона о регистрации прав можно определить следующие условия законности сделок с недвижимостью, проверку которых должны осуществлять регистраторы:

– право- и дееспособность сторон;

– наличие необходимых полномочий представителей сторон сделки;

– соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон;

– наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий;

– принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися владельцами имущества;

– соблюдение прав участников сделки и третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях;

– отсутствие ограничений (обременений) прав лица, распоряжающегося недвижимостью, а в случае их наличия – указание этих условий в договоре. Важнейший элемент проверки законности сделки – проверка соблюдения прав и законных интересов участников и третьих лиц, не участвующих в сделке. Именно для этого в установленных законом случаях заявителем должны быть представлены дополнительные документы. Если на сделку дано согласие третьих лиц, содержащее условия сделки, то должно быть проверено наличие таких условий в договоре, представленном на регистрацию. Условия сделки могут содержаться в доверенности, выданной представителю стороны договора. В случае отсутствия в договоре оговоренных согласием или доверенностью условий в регистрации может быть отказано в соответствии с п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав на основании того, что лицо, ограниченное определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

Дополнительный элемент письменной формы сделки с недвижимостью заключение ее в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ), а в случае продажи предприятия – с обязательным приложением установленных документов (п. 1 ст. 560 ГК РФ).

Проверка законности сделки с недвижимостью осуществляется независимо от того, влечет ли несоответствие закону ничтожность сделки либо допускает ее оспоримость (ст. 166 ГК РФ). Если сделка не соответствует требованиям законодательства, в регистрации сделки или перехода прав на ее основании может быть отказано как в случае ничтожности, так и в случае оспоримости сделки.

Государственная регистрация может быть приостановлена по следующим основаниям:

– решение регистратора;

– заявление правообладателя и участников сделок;

– решение, определение суда;

– в силу указания в законе.

Таким образом, законодатель предусматривает весьма сложную процедуру государственной регистрации прав на недвижимость, включающую не только разветвленный документооборот, но и правовую экспертизу представленных документов. Предусматриваются основания для приостановления государственной регистрации и отказа в ее осуществлении.