Научная электронная библиотека

Монографии, изданные в издательстве Российской Академии Естествознания

УЧЕТНО-АНАЛИТИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ХОЗЯЙСТВЕННЫХ ОПЕРАЦИЙ ПО ДОГОВОРАМ ПОЖИЗНЕННОЙ РЕНТЫ И СОДЕРЖАНИЯ

Перепеловский А В, Черненко А Ф,

ВВЕДЕНИЕ

Договоры пожизненной ренты (далее – ДПР) и пожизненного содержания с иждивением (далее – ДПС) получили весьма широкое распространение. Основания для их заключения очевидны.

Так, одной из сторон договора являются пожилые люди с низким уровнем дохода, нуждающиеся в материальной поддержке и уходе. Получение пожизненной ренты (содержания) дает им возможность повысить уровень своего достатка, а в случае ДПС еще и получать помощь в быту и другие услуги. В обмен на все это получатель ренты передает в собственность ее плательщику имущество, как правило, квартиру. Обычно по условиям договора ренты получатель ренты имеет право использовать переданное им в собственность плательщику ренты имущество до конца свой жизни. В зависимости от условий договора ренты, имущество (квартира) может передаваться в собственность плательщику ренты за отдельную плату, составляющую от 20 до 40 % его рыночной стоимости. Таким образом, получатель ренты, приобретая дополнительные материальные блага, не теряет ничего до окончания своей жизни.

С другой стороны, для плательщика ренты заключение ДПР (ДПС) является весьма привлекательным вариантом инвестирования средств в не­дви­жимость. Как было отмечено, имущество переходит в собственность плательщика ренты либо бесплатно, либо за плату, которая гораздо ниже его рыночной стоимости. Суммы рентных платежей (содержания) обычно существенно ниже, например, погасительных платежей по кредиту, взятому на приобретение недвижимости.

Таким образом, широкое распространение договоров ренты обусловлено их привлекательностью для обеих сторон сделки.

На этапе заключения, исполнения и прекращения ДПР (ДПС) его стороны заинтересованы в оценке экономического эффекта от исполнения данного договора.

На этапе заключения ДПР (ДПС) оценка прогнозного экономического эффекта, как плательщиком, так и получателем ренты, необходима для принятия решения о целесообразности заключения данного договора. Кро­ме того, на данном этапе необходимо экономическое обоснование финансовых условий ДПР (ДПС) с учетом интересов обеих сторон договора: раз­мера рентных платежей (содержания) и цены, за которую передается имущество плательщику ренты. В настоящее время методы экономического обоснования данных условий не разработаны. Условия договора ренты устанавливаются интуитивно, на основе других аналогичных договоров. В результате данные условия далеко не всегда оказываются справедливыми, удовлетворяющими обе стороны сделки. На практике это приводит к кон­фликту сторон уже на этапе исполнения договора ренты и к мно­гочисленным судебным искам. Большинство исков получателей ренты о рас­торжении договора мотивируются тем, что получатель ренты в момент заключения договора рассчитывал не на тот объем и характер услуг, которые впоследствии ему оказывались плательщиком ренты. В ре­зультате суд ставит под вопрос добросовестность приобретателя имущества при заключении и исполнении договора и зачастую принимает решение о расторжении ДПР (ДПС) и возвращении имущества в собственность получателя ренты. В данной работе предложены методы экономического обоснования финансовых условий договора ренты с учетом экономических интересов обеих его сторон. Установление экономически обоснованных, справедливых и взаимовыгодных условий договора ренты позволит снизить риск конфликта между его сторонами относительно размера ренты (содержания) уже в процессе исполнения ДПР (ДПС) и каждой из сторон получить экономический эффект.

Текущий анализ исполнения ДПР (ДПС) тесно связан с контролем его выполнения плательщиком ренты со стороны ее получателя. Он позволяет избежать существенных нарушений обязательств плательщиком ренты, а значит – исключить ситуацию, в которой договор ренты может быть досрочно прекращен.

Итоговый анализ исполнения ДПР (ДПС) проводится после прекращения договора и необходим, чтобы оценить фактический экономический эффект от исполнения договора ренты. При этом прядок расчета экономического эффекта должен зависеть от причины прекращения договора, так как она влияет на конкретный состав доходов и расходов плательщика и получателя ренты.

Досрочное прекращение ДПР (ДПС) может быть связано с выкупом ренты ее плательщиком. Порядок расчета выкупной цены ренты должен быть определен в договоре, в противном случае выкупная стоимость ренты определяется как ее годовая сумма (статья 594 Гражданского кодекса (далее – ГК)). Научно-обоснованный метод расчета выкупной стоимости ренты в настоящее время не разработан. Выкуп же ренты по цене, равной ее годовой сумме, не приемлем для ее получателя, если он рассчитывает прожить более одного года. Это указывает на актуальность разработки метода расчета выкупной цены ренты.

При всей необходимости экономического анализа на этапе заключения, исполнения и прекращения ДПР (ДПС) методы такого анализа в настоящее время не разработаны.

Несмотря на наличие многочисленных работ в области экономического анализа, бухгалтерского учета, управления инвестициями и финансовых расчетов, в настоящее время методы анализа исполнения ДПР (ДПС) не разработаны. Это ограничивает возможности получения наибольшего экономического эффекта от исполнения ДПР (ДПС). Отсутствие методов экономического обоснования финансовых условий договора ренты нередко приводит к конфликту между сторонами договора.

Для анализа исполнения ДПР (ДПС) информационной базой являются данные бухгалтерского учета. Методы бухгалтерского учета операций по исполнению и прекращению ДПР (ДПС) приведены лишь в нескольких статьях, авторами которых являются А.А. Ефремова, В.В. Лахматова, Т.М. Панченко, Н.Ю. Черненко. Предлагаемые данными авторами методы существенно отличаются друг от друга и не охватывают всех вариантов исполнения и прекращения ДПР (ДПС).

Таким образом, разработка методов предварительного, текущего и итогового анализа исполнения ДПР (ДПС), методов обоснования финансовых условий договора ренты и методов отражения в бухгалтерском учете исполнения и прекращения договора ренты является в настоящее время актуальной научной задачей.

Актуальность темы и недостаточная разработанность методов экономического анализа и учета исполнения ДПР (ДПС) предопределили цель и задачи работы.

Целью данного исследования является разработка учетно-аналити­чес­кого обеспечения хозяйственных операций по договорам пожизненной ренты и содержания.

Задачи исследования:

1) разработать метод предварительного обоснования финансовых условий ДПР (ДПС), справедливых по отношению к обеим сторонам договора;

2) разработать методы предварительного, текущего и итогового анализа операций по исполнению ДПР (ДПС);

4) разработать метод расчета выкупной цены ренты;

5) разработан метод предварительной и итоговой оценки экономического эффекта от исполнения ДПР (ДПС);

6) разработать порядок отражения на счетах бухгалтерского учета операций по исполнению и прекращению ДПР (ДПС);

7) алгоритмизировать разработанные методы анализа эффекта от исполнения ДПР (ДПС) и установления финансовых условий договора ренты.

Научная новизна и научные результаты работы состоят в следующем:

1) разработаны методы определения финансовых условий ДПР (ДПС), а именно: размера ежемесячных рентных платежей и суммы платы за переданное в собственность плательщику ренты имущество. Методы позволяют установить в договоре ренты справедливые для обеих сторон договора условия;

2) разработано содержание и методы предварительного, текущего и ито­гового анализа операций по исполнению ДПР (ДПС) для плательщика и для получателя ренты;

3) разработан метод расчета выкупной стоимости ренты, основанный на соблюдении экономических интересов обеих сторон ДПР (ДПС);

4) разработан метод предварительной и итоговой оценки экономического эффекта от исполнения ДПР (ДПС). Предложены два подхода к определению прогнозного экономического эффекта от исполнения ДПР (ДПС) плательщиком и получателем ренты. Их совместное использование позволит сделать более обоснованный вывод о целесообразности заключения договора ренты. Первый подход – традиционный: экономический эффект для каждой из сторон ДПР (ДПС) определяется как разность между связанными с исполнением договора доходами и соответствующими расходами. Согласно второму предложенному подходу оценить экономический эффект от исполнения ДПР (ДПС) каждая из сторон договора может путем сравнения экономического результата исполнения ДПР (ДПС) и альтернативных вариантов использования имущества (для получателя ренты) и вложения средств (для плательщика ренты);

5) разработан порядок отражения на счетах бухгалтерского учета операций по исполнению ДПР (ДПС);

6) разработаны алгоритмы оценки прогнозного экономического эффекта от исполнения ДПР (ДПС) и установления финансовых условий договора ренты.

Результаты работы могут быть использованы:

1) для обоснования условий ДПР (ДПС);

2) для предварительной и итоговой оценки эффекта от исполнения ДПР (ДПС);

3) для текущего анализа исполнения ДПР (ДПС);

4) для учета операций по исполнению ДПР (ДПС).