Научная электронная библиотека

Монографии, изданные в издательстве Российской Академии Естествознания

УЧЕТНО-АНАЛИТИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ХОЗЯЙСТВЕННЫХ ОПЕРАЦИЙ ПО ДОГОВОРАМ ПОЖИЗНЕННОЙ РЕНТЫ И СОДЕРЖАНИЯ

Перепеловский А В, Черненко А Ф,

2.1. Экономико-правовые аспекты выбора между ДПР и ДПС

Общие черты и различия ДПР и ДПС приведены в табл. 1.1. ДПС является частным случаем ДПР и имеет следующие отличительные характеристики, влияющие на выбор договора ренты (ДПР или ДПС):

1) по ДПС передается исключительно недвижимое имущество. В то же время, по ДПР может передаваться, как недвижимое, так и движимое иму­щество. Соответственно, если по договору ренты передается движимое иму­щество, например, антиквариат, денежные суммы, частные коллекции кар­тин, посуда, мебель, изделия из драгоценных металлов и драгоценных кам­ней и тому подобное [16], то вопрос о выборе договора ренты решается однозначно – в пользу ДПР. Но обычно по договору ренты передается недвижимое имущество, как правило, квартира. В этом случае договор ренты может быть заключен как в форме ДПР, так и в форме ДПС. В дальнейшем обоснование выбора между ДПС и ДПР будет рассмотрено для случая, когда по ДПР передается недвижимое имущество;

2) по ДПС рента выплачивается в форме обеспечения потребностей получателя ренты в одежде, питании, жилище, лечении и т.п. Однако ДПС может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой денег. В случае ДПР ГК предусмотрена только денежная форма выплаты ренты.

Из данного различия ДПР и ДПС следует различие побудительных мотивов заключения договора ренты ее получателем.

В случае заключения ДПР получатель ренты выступает, в большей степени, как инвестор, который размещает свой капитал под получение регулярных доходов (предположительно, не менее ценных и значимых для него, чем отчуждаемое имущество). Основная цель получателя пожизненной ренты состоит в получении рентных платежей в обмен на полученное в собственность имущество. Рентные платежи не обязательно должны идти на содержание получателя ренты [59].

В случае же заключения ДПС получатель пожизненного содержания – это лицо, нуждающееся в добросовестной финансовой поддержке и заботе со стороны плательщика ренты. Цель ДПС для получателя ренты заключается в получении средств к существованию в натуральной форме (обеспечение жилищем, питанием, одеждой и т.д.) [59].

Поэтому выбор между ДПР и ДПС должен зависеть от того, каков круг потребностей получателя ренты – нуждается ли он в уходе, предоставлении одежды, питания или же заинтересован только в получении дополнительного дохода в денежной форме;

3) в случае ДПС ограничено право плательщика ренты отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять полученное по ДПС недвижимое имущество, так как на это требуется предварительное согласие получателя ренты. Неполучение согласия получателя ренты на указанные действия является одним из оснований прекращения ДПС.

В случае ДПР глава 33 ГК не требует согласия получателя ренты на отчуждение или иное использование переданного им имущества. С другой сто­роны, если по ДПР передается недвижимое имущество, то к пла­тель­щику ренты переходит право залога на него (как и в случае ДПС). Согласно пункту 2 статьи 346 ГК залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя (если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога). Таким образом, в случае передачи по ДПР недвижимого имущества право плательщика ренты отчуждать, сдавать в залог или иным спо­собом обременять данное имущество ограничено также как и в случае за­ключения ДПС. Таким образом, в этом отношении ДПР и ДПС равнозначны;

4) для ДПС установлен минимальный размер ежемесячного пожизненного содержания – два МРОТ, что больше, чем для ДПР – один МРОТ. Од­нако, как было показано в рубрике 1.1.4 настоящей работы фактически мини­мальный размер оплаты труда применительно к договорам ренты не определен, поэтому данное различие ДПР и ДПС в настоящее время не имеет существенного практического значения. Однако в будущем в зако­но­да­тель­ство могут быть внесены соответствующие изменения, и тогда минимально допустимый размер пожизненного содержания может оказаться боль­ше минимального размера платежей по ДПР. Таким образом, исходя из минимально допустимой величины ежемесячной ренты (содержания) за­ключение ДПС более выгодно для получателя ренты, а ДПР – для ее плательщика;

5) для ДПС установлены дополнительные условия прекращения договора:

– отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества без предварительного согласия получателя ренты;

– утрата или повреждение имущества либо его чрезмерная эксплуатация, приводящая к существенному снижению его стоимости.

В случае ДПР отчуждение, сдача в залог или иное обременение недвижимого имущества без предварительного согласия получателя ренты (залого­держателя) дает основание залогодержателю потребовать досрочного исполне­ния обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удо­влетворено, обратить взыскание на предмет залога (пункт 2 статьи 351 ГК);

6) в случае прекращения ДПС по требованию получателя ренты законом установлены значительные гарантии по защите его интересов: возврат недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплата получателю выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в свя­зи с содержанием получателя ренты.

В случае прекращения ДПР по требованию получателя ренты возможны такие последствия для плательщика ренты:

– выкуп ренты или расторжение договора и возмещение убытков;

– если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, то возврат этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Следовательно, существенным отличием ДПР от ДПС является то, то при прекращении ДПС получатель ренты может потребовать возврата переданного имущества, независимо от того за плату или бесплатно оно передано. При этом плательщику ренты не будут компенсированы никакие его расходы [59].

В случае прекращения ДПР по требованию получателя ренты последний вправе требовать возврата имущества в собственность, только если имущество передано под выплату пожизненной ренты бесплатно (пункт 2 статьи 599 ГК). Тогда выкупная цена ренты должна быть уменьшена на сумму стоимости этого имущества – тем самым плательщику ренты будут компенсированы его расходы по выкупу ренты [59].

В статье [60] указано на преимущество ДПР для плательщика ренты. Судебная практика свидетельствует о том, что у получателей ренты часто возникают претензии к плательщикам по исполнению обязательств. ДПР легче исполнить – достаточно выплачивать денежные суммы получателю ренты – и легко доказать такое выполнение договора, поэтому, расторгнуть ДПР в судебном порядке практически невозможно. Доказать надлежащее исполнение ДПС значительно сложнее. Как правило, именно такие договоры расторгаются судом чаще всего. Основанием для принятия судом решения о расторжении ДПС может быть любое доказательство, свидетельствующее о том, что плательщик ренты вовремя не осуществил ремонт, не купил лекарств или иным образом не интересовался судьбой получателя ренты.

С другой стороны, получатель ренты при выборе между ДПС и ДПР дол­жен иметь в виду, что его интересы будут защищены в значительно боль­шей степени при заключении ДПС. В пользу ДПС говорит и то, что получателями ренты обычно являются пожилые люди, нуждающиеся в по­мощи по хозяйству, в уходе за ними, что требует заключения именно ДПС.

При выборе между ДПР и ДПС обеим сторонам сделки необходимо учитывать все вышеприведенные аргументы, которые обобщены в табл. 2.1.

Таблица 2.1

Преимущества и недостатки ДПР и ДПС для получателя и для плательщика ренты

Окончание табл. 2.1

Таким образом, каждая из сторон договора должна учитывать преимущества и недостатки ДПР и ДПС, чтобы выбрать наиболее приемлемый вариант договора ренты.