Научная электронная библиотека

Монографии, изданные в издательстве Российской Академии Естествознания

УЧЕТНО-АНАЛИТИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ХОЗЯЙСТВЕННЫХ ОПЕРАЦИЙ ПО ДОГОВОРАМ ПОЖИЗНЕННОЙ РЕНТЫ И СОДЕРЖАНИЯ

Перепеловский А В, Черненко А Ф,

Выводы

Заключению договора ренты должен предшествовать обоснованный выбор между ДПР и ДПС. Анализ норм главы 33 ГК, а также публикаций по данному вопросу позволил выделить преимущества и недостатки ДПР и ДПС для плательщика и для получателя ренты (см. табл. 2.1). Если по договору ренты передается движимое имущество, то вопрос выбора договора ренты решается однозначно – в пользу ДПР. Если по договору ренты передается недвижимое имущество, то при выборе между ДПР и ДПС необходимо иметь в виду следующее:

1) для плательщика ренты наиболее удобен вариант ДПР, так как этот договор проще исполнить и проще доказать его надлежащее исполнение в суде;

2) для получателя ренты, нуждающегося в уходе, в насущных средствах к существованию приемлем исключительно ДПС. В случае прекращения ДПС в связи с существенным нарушением своих обязательств плательщиком ренты ее получатель всегда может вернуть переданное по ДПС имущество, не компенсируя плательщику ренты его расходы. Если же получатель ренты нуждается исключительно в дополнительных денежных поступлениях, то приемлемым для него будет ДПР. Однако, если имущество по ДПР будет передаваться за плату, то в случае нарушения обязательств плательщиком ренты ее получатель не сможет вернуть переданное по ДПР имущество. Поскольку в ДПС можно предусмотреть замену содержания в натуральной форме денежными выплатами и с учетом изложенного выше, ДПС является наиболее универсальным и наименее рискованным вариантом договора для получателя ренты.

За выбором варианта договора ренты следует предварительный анализ и обоснование условий ДПР (ДПС). В частности, определяется вариант передачи имущества в собственность плательщику ренты – за плату или бесплатно. Передача имущества по ДПР за плату приводит к тому, что при пре­кращении ДПР по требованию получателя ренты он не вправе рассчитывать на возмещение рыночной стоимости этого имущества. В случае ДПС для получателя ренты однозначно выгодно получить плату за передан­ное имущество, так как в любом случае при досрочном прекращении ДПС плательщик ренты по требованию ее получателя обязан возвратить ему полученное под выплату ренты имущество. Кроме того, в ДПР (ДПС) не­обходимо указать другие значимые условия, например, какое конкретно на­рушение обязательств плательщиком ренты будет считаться существенным.

При дальнейшем анализе условий ДПР (ДПС) рекомендуется экономически обосновать значения финансовых параметров договора ренты и дру­гих его условий, а также дать предварительную оценку эффекта от исполнения ДПР (ДПС). Предварительный анализ ДПР (ДПС) должен проводиться и плательщиком, и получателем ренты, чтобы установить справедливые и взаимовыгодные условия договора, детально определить порядок исполнения договора и избежать в дальнейшем претензий со стороны получателя ренты к ее плательщику. Финансовыми параметрами ДПР (ДПС) являются: сумма ежемесячной ренты (содержания) и цена передачи имущества в собственность плательщика ренты (если согласно договору ренты имущество передается за плату).

В работе предложено несколько способов расчета граничных значений этих параметров:

1) на основе уравнения эквивалентности обязательств плательщика и получателя ренты (исходя из равенства прогнозных расходов плательщика и получателя ренты);

2) на основе равенства прогнозных величин экономического эффекта пла­тельщика и получателя ренты от исполнения ДПР (ДПС);

3) на основе равенства нулю прогнозной величины экономического эффекта от исполнения ДПР (ДПС) для плательщика ренты;

4) на основе равенства нулю прогнозной величины экономического эффекта от исполнения ДПР (ДПС) для получателя ренты.

На основе этих граничных значений по соглашению плательщика и по­лу­чателя ренты определяются те значения, которые будут установлены в до­говоре ренты.

После этого плательщик и получатель ренты могут рассчитать прогнозные значения экономического эффекта от исполнения ДПР (ДПС). Это позволит сделать вывод о целесообразности заключения договора ренты.

В работе предлагаются два подхода к определению прогнозного экономического эффекта от исполнения ДПР (ДПС). Их совместное использование позволит сделать более обоснованный вывод о целесообразности заключения договора ренты.

Первый подход – традиционный: экономический эффект для каждой из сторон ДПР (ДПС) определяется как разность между связанными с исполнением договора доходами и соответствующими расходами. Для плательщика ренты доходом является рыночная стоимость полученного по договору имущества на момент расчета экономического эффекта. Расходы плательщика ренты можно разделить на единовременные (цена передачи имущества, государственная пошлина, стоимость услуг юриста и другие) и периодические (ежемесячная рента, расходы на оплату жилищно-экс­плу­атационных услуг и другие). С другой стороны, для получателя ренты доходами являются полученные рентные платежи, суммы уменьшения расходов по содержанию имущества в связи с его переходом в собственность пла­тельщика ренты, цена, за которую имущество переходит в собст­вен­ность к плательщику ренты и другие. Расходом для получателя ренты является рыночная стоимость имущества, переданного по ДПР (ДПС).

Второй предлагаемый подход к определению прогнозных величин экономического эффекта от исполнения ДПР (ДПС) основан на том, что заключение ДПР (ДПС) является для плательщика ренты одним из способов приобретения в собственность имущества, а для получателя ренты – одним из способов получения дохода от использования своего имущества. Соответ­ственно, оценить эффект от исполнения ДПР (ДПС) каждая из сторон до­говора может путем сравнения результата исполнения ДПР (ДПС) и альтернативных вариантов. Для плательщика ренты альтернативным вариантом приобретения имущества является, например, приобретение его в кредит. Соответственно, эффект от исполнения ДПР (ДПС) плательщик ренты может оценить как разницу между расходами по ДПР (ДПС) и рас­ходами по кредиту (альтернативному варианту приобретения имущества). С другой стороны, получатель ренты может оценить эффект от исполнения ДПР (ДПС) как разницу между доходами по ДПР (ДПС) и доходами по альтернативным вариантами использования соответствующего имущества.

В соответствии с предлагаемыми подходами к определению прогнозно­го экономического эффекта от исполнения ДПР (ДПС) разработаны мето­ды его расчета с учетом роста рентных и других платежей в соот­вет­ст­вии с уровнем инфляции и с учетом изменения ценности денег во времени.

В ДПР (ДПС) необходимо установить порядок определения выкупной стоимости ренты. В соответствии с главой 33 ГК, если этот порядок в договоре не установлен, то выкупная стоимость ренты принимается равной годовой сумме ренты. Получается, что выкупная стоимость ренты установлена отвлеченно и не зависит ни от рыночной стоимости переданного имущества, ни от сумм уже фактически выплаченных в пользу получателя ренты. В работе предложен экономически обоснованный порядок расчета выкупной стоимости ренты, который рекомендуется закрепить в ДПР (ДПС). Поскольку выкуп ренты является следствием нарушения своих обя­за­тельств плательщиком ренты, постольку он не должен приводить к ухудшению положения получателя ренты. Это означает, что выкупная цена ренты должна быть такой, чтобы плательщик ренты покрыл ее получателю все его расходы, то есть не возмещенную часть рыночной стоимости переданного имущества по состоянию на дату выкупа ренты.

Текущий анализ исполнения ДПР (ДПС) должен включать:

1) оценку полноты выполнения своих обязанностей плательщиком ренты. Для такой оценки в работе предложены абсолютные и отно­си­тель­ные показатели выполнения обязательств плательщиком ренты. Данные показатели основаны на соизмерении фактического объема выполненных обязательств (в целом и в части, выполненной в установленный срок) с ус­тановленным договором объемом. В такой оценке заинтересован как получа­тель ренты, так и сам плательщик во избежание конфликта сторон и до-срочного прекращения договора ренты;

2) оценку интенсивности использования и физического состояния переданного по договору ренты недвижимого имущества. Такая оценка необходима, поскольку от физического состояния переданного под выплату ренты имущества зависит возможность досрочного прекращения договора ренты. В работе предложены показатели, характеризующие физическое состояние имущества, переданного под выплату ренты;

3) при ДПС контроль со стороны получателя ренты действий плательщика ренты, которые могут повлечь его замену на другое лицо. Такая замена не должна осуществляться без согласия получателя ренты и может оказаться для него неприемлемой, поскольку ДПС предполагает доверительные отношения между сторонами договора;

4) контроль со стороны получателя ренты обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты (при передаче по ДПР движимого имущества).

Итоговый анализ исполнения ДПР (ДПС) включает оценку фактического экономического эффекта от исполнения договора. При этом метод расчета экономического эффекта зависит от причин прекращения ДПР (ДПС). В общем случае ДПР (ДПС) прекращается в связи со смертью получателя ренты. Но договор может быть прекращен и по требованию получателя ренты в связи с существенным нарушением плательщиком ренты своих обязательств. Каждая из причин прекращения договора ренты имеет свои экономические последствия, влияющие на порядок расчета экономического эффекта. В работе предложены методы расчета фактического экономического эффекта от исполнения ДПР (ДПС) как разницы между соответствующими доходами и расходами. Данные методы разработаны с учетом всех возможных причин прекращения договора ренты и их экономических последствий.