Научная электронная библиотека

Монографии, изданные в издательстве Российской Академии Естествознания

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ

Чулюкова С. А., Дробот М. А.,

2.1. Вещные права на недвижимое имущество юридических лиц, подлежащие государственной регистрации

Правовой режим объектов недвижимого имущества основан на необходимости обеспечения особой устойчивости прав на это имущество и установления специального порядка распоряжения им. Как подчеркивал еще А. Егорова «…общественное, общенациональное значение недвижимости, вследствие чего перед правом стоит бесконечно трудная задача сочетания двух противоположных тенденций»[7]. Ученый говорит о двух тенденциях: учете права собственности на недвижимое имущество и публичных (государственных) интересов.

Указанные тенденции нашли свое законодательное закрепление. Действующее законодательство предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Правовой основой становления института и развития государственной регистрации прав на недвижимое имущество является основной закон – Конституция РФ, провозгласившая, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ч. 2 ст. 8); право частной собственности охраняется законом (ч. 1 ст. 35); каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ч. 2 ст. 35).

В развитии положений основного закона РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 131) закрепляет обязательность государственной регистрации: Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами [47].

Наряду с ГК РФ правила о государственной регистрации прав на недвижимое имущество стали неотъемлемой частью ряда кодифицированных законодательных актов: Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ.

Легальное понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним закреплено законодателем в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона «О государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В теории и практике гражданского права неоднократно ставился вопрос о неконституционности положений Гражданского кодека РФ, устанавливающих обязательную государственную регистрацию перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также положений ГК РФ, связывающих государственную регистрацию с действительностью сделки (договора). В последнее время в юридической литературе вновь звучат предложения «полного устранения из закона требования о государственной регистрации сделок с недвижимостью» [42].

По мнению противников государственной регистрации, п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ лишают заинтересованных лиц возможности заключить договор на основе свободного волеизъявления и приобрести права и обязанности по сделке без санкции со стороны органа государственной власти, осуществляющего регистрацию договора, и тем самым необоснованно ограничивают конституционное право каждого на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности (ст. 34, ч. 1, Конституции РФ), а в том случае, если договор не зарегистрирован, лишают сторону в договоре права на судебную защиту (ст. 46, ч. 1, Конституции РФ).

Опровергая вышеуказанную точку зрения, Конституционный суд РФ подчеркнул, что «государственная регистрация выступает формальным условием обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, – призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов». Как подчеркивается в Определении Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. № 132-О [56], государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией РФ права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

В гражданском законодательстве (ГК РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») существует разграничение между государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и государственной регистрацией сделок (обязательственных правоотношений) с этими правами (ст. 131, ст. 164 ГК РФ).

Согласно ст. 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат также обязательственные правоотношения: сделки с землей и другим недвижимым имуществом в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В ГК РФ по отношению к сделкам с недвижимым имуществом требование об их государственной регистрации предъявляется в следующих случаях: залога такого имущества, для которого обязательна государственная регистрация (п. 3 ст. 339 ГК РФ); уступки требования по сделке, требующей государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ); перевода долга по сделке, требующей государственной регистрации (ст. 391 ГК РФ); продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ); продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ); дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ); отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ); аренды зданий и сооружений на срок более одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ); аренды предприятия независимо от ее срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ); передачи недвижимости, сделки по продаже которой подлежат государственной регистрации, в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).

Как подчеркнул Конституционный суд РФ в своем определении от Определении от 8 июня 1999 г. № 103-О в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» четко проводится различие между государственной регистрацией прав на недвижимое имущество (земельные участки, жилые помещения и др.) и государственной регистрацией ограничений (обременений) права, т.е. законных условий, стесняющих правообладателя при осуществлении им права собственности или иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, договорного управления, аренды, ареста имущества и др.).

Согласно п. 1 ст. 4 Закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним (купля-продажа, дарение и т.д.). В соответствии с п. 1 его ст. 6 права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Законом; государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Обязательной государственной регистрации, согласно п. 2 ст. 4 Закона, подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения Закона в действие.

Иначе регулируются в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отношения, связанные с ограничением (обременением) прав собственности и иных вещных прав (ипотеки, договорного управления, аренды, ареста имущества и др.).

Согласно п. 1 ст. 4 наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Пункт 2 ст. 6 Закона устанавливает, что государственная регистрация возникших после введения данного Закона в действие ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения данного Закона в действие. Согласно абз. 4 п. 2 ст. 13 Закона регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Таким образом, анализ положений Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в их взаимосвязи позволяет сделать однозначный вывод о том, что применение изложенных норм Закона поставлено в зависимость от характера сделки, т.е. от того, связана ли она с реализацией права собственности (купля-продажа, дарение и др.) либо с ограничением (обременением) этого права (аренда и др.), а также от иных фактических обстоятельств дела (от момента возникновения права собственности на недвижимое имущество, момента оформления правоустанавливающих документов, от отношения участников сделки к осуществлению государственной регистрации и др.).

Как подчеркивают исследователи, важно учитывать, что органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимость, производится регистрация не объектов недвижимости (учет объектов недвижимости осуществляют организации кадастрового и технического учета), не документов на недвижимость, не физических и юридических лиц, которые приобрели недвижимость, а правоотношений по поводу недвижимости [1].

Вещным правом является абсолютное гражданское право лица, предоставляющее ему возможность непосредственного господства над вещью и отстранения от нее всех других лиц, защищаемое специальными гражданско-правовыми исками.

Вещные права характеризуются следующими признаками: непосредственным отношением лица к вещи; абсолютным характером; объектами являются только индивидуально-определенные вещи; защитой с помощью особых вещно-правовых исков. Абсолютный характер вещных прав, проявляется в том, что все без исключения третьи лица обязаны не препятствовать управомоченному лицу в использовании вещи и не воздействовать на вещь без его разрешения. Следовательно, третьи лица должны быть четко осведомлены о видах и содержании вещных прав. Именно этим обстоятельством объясняется необходимость исчерпывающего определения в законе перечня вещных прав и их содержания [3].

Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливаться лишь законом.

К иным вещным правам (право на чужое имущество) относятся:

– право хозяйственного ведения (ст. 294 Гражданского кодекса РФ);

– право оперативного управления (ст. 296 Гражданского кодекса РФ);

– право пожизненного наследуемого владения землей (земельным участком (ст. 265 Гражданского кодекса РФ), которое трансформируется сейчас в право собственности);

– право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 Гражданского кодекса);

– сервитут (право ограниченного пользования объектом недвижимого имущества) (ст. 274, 277 Гражданского кодекса РФ).

Виды вещных прав определены в законе следующим образом: право собственности – наиболее широкое по объему правомочий вещное право, предоставляющее управомоченному лицу максимальные возможности использования принадлежащего ему имущества; ограниченные вещные права (ст. 216 ГК РФ) связаны с использованием чужих земельных участков и других объектов недвижимости, в силу чего подлежат государственной регистрации.

К числу таких прав относятся сервитут (ст. 274, 277 ГК), пожизненное наследуемое владение (ст. 265 ГК), постоянное пользование (ст. 268 ГК); ограниченные вещные права, оформляющие имущественную обособленность государственных и муниципальных унитарных предприятий, казенных предприятий и учреждений – юридических лиц, не являющихся собственниками закрепленного за ними имущества. Имущество за названными юридическими лицами закрепляется собственником на праве хозяйственного ведения (ст. 294 ГК) и оперативного управления (ст. 296 ГК).

Основания возникновения права собственности или иного вещного права на вновь созданный объект недвижимости предусмотрены п. 1 ст. 218 ГК, которым установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Статья 263 ГК: собственник ЗУ приобретает право собственности на здание и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему ЗУ, при условии соблюдения в оде строительства градостроительных норм и правил. Статьей 219 ГК установлено, что право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права.

Закрепление имущества собственником за унитарным предприятием или учреждением на праве хозяйственного ведения или оперативного управления возможно только в отношении имущества государственной или муниципальной казны – недвижимого имущества возникает с момента регистрации в ЕГРП.

Если имущество приобретено предприятием или учреждением в результате самостоятельной и хозяйственной деятельности от собственного имени в соответствии со своей специальной правоспособностью, оно поступает в хозяйственное ведение или оперативное управление согласно п. 2 ст. 299 ГК РФ в порядке предусмотренном для права собственности.

В ст. 5 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются российские и иностранные юридические лица. международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, – с другой.

Система вещных прав отечественного гражданского законодательства такова, что вид вещного права связан с объектом и субъектом права. Например, на земельные участки могут существовать только право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования и сервитут, причем право пожизненного наследуемого владения только физических лиц. Возникновение вещного права хозяйственного ведения или оперативного управления земельным участком законодательством не предусмотрено.

К особым вещным правам часто также относят указанное в п. 2 и п. 3 ст. 298 ГК РФ право самостоятельного распоряжения имуществом, приобретенным автономными и бюджетными учреждениями за счет доходов от разрешенной учредительными документами деятельности. На приобретенное таким способом недвижимое имущество у учреждения может возникнуть только вещное право, подлежащее государственной регистрации. Вид права (собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление) конкретного учреждения определяется в соответствии со ст. 299 ГК РФ.

Круг юридических лиц, выступающих в качестве собственников принадлежащего им имущества, необычайно широк. Это хозяйственные общества и товарищества, производственные и потребительские кооперативы, общественные и религиозные организации, ассоциации и союзы. Можно сказать, что в перспективе по ныне действующему законодательству собственниками должны стать все юридические лица, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также финансируемых собственником учреждений (п. 3 ст. 213 ГК РФ).

Все юридические лица подразделяются на коммерческие и некоммерческие организации и соответственно наделяются общей либо специальной правоспособностью (правосубъектностью). А это самым непосредственным образом сказывается на содержании принадлежащего им права собственности, пределах и способах его осуществления. Хотя набор правомочий во всех случаях остается неизменным (это правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом), по своему содержанию и границах они далеко не одинаковы. У коммерческих организаций эти правомочия и по содержанию и по границам их осуществления значительно шире. Спектр возможностей, которые указанные правомочия открывают перед некоммерческими организациями, куда более узок [33].

Однако, практика правотворчества пошла по иному пути. В ГК РФ были включены нормы о праве хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ) и о праве оперативного управления (ст. 296 ГК РФ).

Субъектами прав хозяйственного ведения и оперативного управления могут быть юридические лица, созданные в особых организационно-правовых формах – «предприятия» и «учреждения». При этом субъектом права хозяйственного ведения по действующему законодательству может быть только государственное или муниципальное унитарное предприятие (ст. 113–114 ГК РФ). Субъектом права оперативного управления могут быть казенное предприятие (ст. 113 ГК), а также учреждения (ст. 123.21 ГК РФ), создаваемые как государственными и муниципальными образованиями, так и другими (частными) собственниками – гражданами и юридическими лицами. Кроме того, нормы об унитарных предприятиях, основанных на праве оперативного управления (ст. 113, 296, 297 ГК РФ) применяются к не находящимся в муниципальной или государственной собственности предприятиям, основанным на праве полного хозяйственного ведения (абз. 1 п. 5 ст. 5 Закона РФ «О введении в действие части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» от 30 ноября 1994 года № 52-ФЗ), если до 1 июля 1999 года они не преобразованы в хозяйственные товарищества, общества или кооперативы либо не ликвидированы (абз. 2 п. 5 ст. 6 того же Закона).

Право хозяйственного ведения в соответствии со ст. 294 ГК РФ – это право государственного или муниципального унитарного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом собственника в пределах, установленных Гражданским кодексом РФ. Содержание и объем правомочий обладателей права хозяйственного ведения и оперативного управления определяется с учетом правового положения (в части имущественных прав) данных юридических лиц.

Пунктом 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации установлено, что в тексте закона под государственной регистрацией права подразумевается государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. То есть понятие государственной регистрации прав в данном законе включает в себя всю регистрационную процедуру, при этом объект регистрации устанавливается Гражданский кодексом. Только Кодексом может быть конкретно установлено, что подлежит регистрации – право, сделка ил обременение (ограничение) прав.

По правилу, установленному п. 2 ст. 8 ГК РФ, право на недвижимость возникает с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, правовым последствием акта государственной регистрации является возникновение вещного права на недвижимость.

Следует отличать регистрацию прав от регистрации сделок с недвижимостью. Устанавливая обязательность государственное регистрации определенных договоров с отношении недвижимости, законодатель определил момент их регистрации как момент заключения (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Следовательно, правовым последствием акта государственной регистрации сделки является признание договора заключенным. Если регистрации подлежит сделка по отчуждению недвижимости, например, договор купли-продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК РФ), то данный договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Именно с этого момента появляются определенные ст. 454 ГК РФ взаимные обязательства сторон: продавца – передать имущество, покупателя – принять и оплатить его. Однако обязательства – это только взаимные обещания, которые могут быть и не исполнены сторонами. Для того, чтобы покупатель стал собственником недвижимости, необходимо осуществление второго регистрационного действия – регистрации его права. Только с момента внесения регистрационной записи в Единый государственный реестр согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ возникает право собственности покупателя.

Таким образом, регистрация сделок и регистрация прав – разные регистрационные действия, имеющие различные правовые последствия. Однако, связывая момент возникновения вещных прав на недвижимость с моментом государственной регистрации права, Гражданский кодекс допускает установленные законом исключения из этого правила. Только с момента государственной регистрации права возникают вещные права на вновь созданную (ст. 219 ГК РФ) и приобретенную по договору недвижимость (ст. 223ГК РФ), а также на давностное владение (п. 1 ст. 234 ГК РФ). Если по общему правилу государственная регистрация прав имеет правоустанавливающее значение, то в некоторых случаях она только подтверждает существование права, то есть имеет правоподтвержающее значение [31].

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц проводится в порядке, установленном Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состав номера регистрации (далее – Правила ведения ЕГРП).

В соответствии со статьей 2 ГК РФ гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав.

Участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица.

Правила, установленные гражданским законодательством, применяются к отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статье 3 Закона о правовом положении иностранцев законодательство о правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации основывается на Конституции Российской Федерации и состоит из Закона о правовом положении иностранцев и иных федеральных законов. Наряду с этим правовое положение иностранных граждан в Российской Федерации определяется международными договорами Российской Федерации.

В соответствии со статьей 4 Закона о правовом положении иностранцев иностранные граждане пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Согласно статье 5 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, Союзное государство, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, – с другой являются участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, наряду с другими участниками – гражданами Российской Федерации, российскими юридическими лицами, Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями.

В соответствии с пунктом 4 статьи 16 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа.

Если заявителем является иностранный гражданин или лицо без гражданства, рекомендуется удостовериться в том, что он находится на территории Российской Федерации законно.

Законно находящийся в РФ иностранный гражданин – лицо, имеющее действительные вид на жительство, либо разрешение на временное проживание, либо визу, либо иные предусмотренные федеральным законом или международным договором Российской Федерации документы, подтверждающие право иностранного гражданина на пребывание (проживание) в Российской Федерации.

В соответствии со статьей 24 Федерального закона от 15 августа 1996 г. № 114-ФЗ «О порядке выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федерацию» иностранные граждане могут въезжать в Российскую Федерацию при наличии визы по действительным документам, удостоверяющим их личность и признаваемым Российской Федерацией в этом качестве, если иное не предусмотрено международными договорами Российской Федерации.

Лица без гражданства могут въезжать в Российскую Федерацию при наличии визы по действительным документам, выданным соответствующими органами государства их проживания, удостоверяющим их личность и признаваемым Российской Федерацией в этом качестве, если иное не предусмотрено международными договорами Российской Федерации.

Иностранные граждане, получившие вид на жительство в Российской Федерации, осуществляют въезд в Российскую Федерацию на основании действительных документов, удостоверяющих их личность и признаваемых Российской Федерацией в этом качестве, и вида на жительство.

Лица без гражданства, получившие вид на жительство в Российской Федерации, осуществляют въезд в Российскую Федерацию на основании вида на жительство.

Документами, удостоверяющими личность иностранного гражданина в Российской Федерации, являются паспорт иностранного гражданина либо иной документ, установленный федеральным законом или признаваемый в соответствии с международным договором Российской Федерации в качестве документа, удостоверяющего личность иностранного гражданина (пункт 1 статьи 10 Закона о правовом положении иностранцев).

В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Закона о правовом положении иностранцев документами, удостоверяющими личность лица без гражданства в Российской Федерации, являются:

– документ, выданный иностранным государством и признаваемый в соответствии с международным договором Российской Федерации в качестве документа, удостоверяющего личность лица без гражданства;

– разрешение на временное проживание;

– вид на жительство;

– иные документы, предусмотренные федеральным законом или признаваемые в соответствии с международным договором Российской Федерации в качестве документов, удостоверяющих личность лица без гражданства.

Согласно статье 2 Конвенции от 13 мая 1958 г. № 108 «О национальных удостоверениях личности моряков» каждый член Международной организации труда, для которого данная Конвенция имеет силу, по заявлению любого из своих граждан, являющегося моряком, выдает ему удостоверение личности, соответствующее положениям статьи 4 данной Конвенции. Однако если выдача таких документов особым категориям моряков данной страны является невозможной, данный член Международной организации труда может выдать вместо них паспорт, подтверждающий, что его владелец является моряком, и такой паспорт имеет в целях данной Конвенции такую же силу, как и удостоверение личности моряка.

Иностранные документы принимаются к рассмотрению при наличии их легализации, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации или положениями международных договоров, отменяющих или упрощающих процедуру легализации.

Согласно Конвенции, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов, заключенной в Гааге 5 октября 1961 г., (далее – Конвенция), государства, подписавшие данную Конвенцию и присоединившиеся к ней, отменили требование дипломатической или консульской легализации иностранных официальных документов на своей территории (Российская Федерация присоединилась к Конвенции 4 сентября 1991 года, Конвенция вступила в силу для Российской Федерации 31 мая 1992 года).

Каждое из договаривающихся государств освобождает от легализации документы, на которые распространяется данная Конвенция и которые должны быть представлены на его территории (статья 2 Конвенции).

В соответствии со статьей 1 Конвенции в качестве официальных документов, на которые распространяется действие данной Конвенции, рассматриваются:

– документы, исходящие от органа или должностного лица, подчиняющихся юрисдикции государства, включая документы, исходящие от прокуратуры, секретаря суда или судебного исполнителя;

– административные документы;

– нотариальные акты;

– официальные пометки, такие как: отметки о регистрации; визы, подтверждающие определенную дату; заверения подписи на документе, не засвидетельствованном у нотариуса.

Конвенция не распространяется на:

– документы, совершенные дипломатическими или консульскими агентами;

– административные документы, имеющие прямое отношение к коммерческой или таможенной операции.

При этом, согласно статье 3 Конвенции, единственной формальностью, которая может быть потребована для удостоверения подлинности подписи, качества, в котором выступало лицо, подписавшее документ, и, в надлежащем случае, подлинности печати или штампа, которыми скреплен этот документ, является проставление предусмотренного статьей 4 Конвенции апостиля компетентным органом государства, в котором этот документ был совершен.

В соответствии с Конвенцией документы, предназначенные для представления в официальные органы государств – участниц Конвенции, удостоверяются путем проставления апостиля.

В юридической литературе отмечается, что в мировой практике существуют различные способы проставления апостиля (приложение мастичных штампов, использование отдельных бланков и др.). Допускаются и различные виды скрепления апостиля, выполненного на отдельном листе с документом (при помощи ниток и лент, крепежных колец, скоб и др.) [5].

При рассмотрении иностранных документов, рекомендуется обращать внимание на то, что фамилии и должности, указанные на документе, должны соответствовать фамилии и должности, указанным на приложенном к нему апостилю, а также на недопустимость механических повреждений в местах скрепления апостиля с документом.

В соответствии со статьей 5 Конвенции апостиль проставляется по ходатайству подписавшего лица или любого предъявителя документа.

Заполненный надлежащим образом, он удостоверяет подлинность подписи, качество, в котором выступало лицо, подписавшее документ, и, в надлежащем случае, подлинность печати или штампа, которыми скреплен этот документ.

Подпись, печать или штамп, проставляемые на апостиле, не требуют никакого заверения.

Легализация иностранных документов может быть отменена положениями международных договоров (соглашений), участницей которых является Российская Федерация.

Двусторонние международные договоры об оказании правовой помощи, участницей которых является Российская Федерация, а также Конвенция о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам, подписанная 22 января 1993 года в Минске государствами – членами СНГ11 (Конвенция ратифицирована Федеральным Собранием (Федеральный закон от 4 августа 1994 года № 16-ФЗ «О ратификации Конвенции о правовой помощи и правовых отношениях погражданским, семейным и уголовным делам»), Конвенция вступила в силу для Российской Федерации 10 декабря 1994 года), определяют порядок, в соответствии с которым документы, изготовленные и засвидетельствованные учреждениями или специально на то уполномоченными лицами в пределах их компетенции и по установленной форме, принимаются на территории Российской Федерации без какой-либо легализации.

Документ, составленный на иностранном языке, предоставляется в территориальные органы Росрегистрации с приложенным к нему переводом на русский язык. Свидетельствование верности перевода осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 81 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-1.

С практической точки зрения следует учитывать также, что статьей 45 Основ установлены требования к документам, представляемым для совершения нотариальных действий. В соответствии с указанной статьей не принимаются для совершения нотариальных действий документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные неоговоренные исправления, а также документы, исполненные карандашом. В документе, объем которого превышает один лист, листы должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью.

В соответствии с указанными требованиями, перевод прошивается вместе с оригиналом документа и скрепляется подписью и печатью нотариуса или консула Российской Федерации.

При осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц рекомендуется учитывать следующие положения Гражданского кодекса:

– гражданская правоспособность физического лица определяется его личным законом. При этом иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации гражданской правоспособностью наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных законом (статья 1196 Гражданского кодекса);

– в соответствии со статьей 1197 Гражданского кодекса гражданская дееспособность физического лица определяется его личным законом.

Физическое лицо, не обладающее гражданской дееспособностью по своему личному закону, не вправе ссылаться на отсутствие у него дееспособности, если оно является дееспособным по праву места совершения сделки, за исключением случаев, когда будет доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать об отсутствии дееспособности.

Признание в Российской Федерации физического лица недееспособным или ограниченно дееспособным подчиняется российскому праву;

Опека или попечительство над несовершеннолетними, недееспособными или ограниченными в дееспособности совершеннолетними лицами устанавливается и отменяется по личному закону лица, в отношении которого устанавливается либо отменяется опека или попечительство (статья 1199 Гражданского кодекса);

Согласно статье 1202 Гражданского кодекса личным законом юридического лица считается право страны, где учреждено юридическое лицо.

На основе личного закона юридического лица определяются, в частности:

– статус организации в качестве юридического лица;

– организационно-правовая форма юридического лица;

– требования к наименованию юридического лица;

– вопросы создания, реорганизации и ликвидации юридического лица, в том числе вопросы правопреемства;

– содержание правоспособности юридического лица;

– порядок приобретения юридическим лицом гражданских прав и принятия на себя гражданских обязанностей;

– внутренние отношения, в том числе отношения юридического лица с его участниками;

– способность юридического лица отвечать по своим обязательствам.

Юридическое лицо не может ссылаться на ограничение полномочий его органа или представителя на совершение сделки, неизвестное праву страны, в которой орган или представитель юридического лица совершил сделку, за исключением случаев, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанном ограничении;

В соответствии со статьей 1203 Гражданского кодекса личным законом иностранной организации, не являющейся юридическим лицом по иностранному праву, считается право страны, где эта организация учреждена.

К деятельности такой организации, если применимым является российское право, соответственно применяются правила Гражданского кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа отношения.

При приеме учредительных документов иностранных юридических лиц рекомендуется истребовать предъявления перевода текста учредительных документов на русский язык с нотариальным удостоверением подлинности подписи переводчика, осуществившего перевод.

При проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию прав, приобретаемых иностранными гражданами, лицами без гражданства, иностранными юридическими лицами и организациями, рекомендуется учитывать следующие положения законодательства Российской Федерации:

– содержание права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, их осуществление и защита определяются по праву страны, где это имущество находится (статья 1205 Гражданского кодекса);

– форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву (статья 1209 Гражданского кодекса);

– права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с Земельным кодексом, федеральными законами (пункт 2 статьи 5 Земельного кодекса);

– иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами (пункт 3 статьи 15 Земельного кодекса);

– до установления Президентом Российской Федерации указанного в пункте 3 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации перечня приграничных территорий не допускается предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам (пункт 5 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»);

– иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных Земельным кодексом (пункт 1 статьи 22 Земельного кодекса);

– иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в соответствии со статьей 28 Земельного кодекса земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается Земельным кодексом (пункт 5 статьи 28 Земельного кодекса);

– иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки для строительства могут предоставляться в порядке, установленном статьей 30 Земельного кодекса, в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 и пунктами 4 и 5 статьи 28 Земельного кодекса (пункт 12 статьи 30 Земельного кодекса);

– иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном статьей 35 Земельного кодекса, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 и пунктами 4 и 5 статьи 28 Земельного кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется (пункт 5 статьи 35 Земельного кодекса);

– иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений имеют право на приобретение земельных участков в собственность в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15 и пунктами 4 и 5 статьи 28 Земельного кодекса (пункт 9 статьи 36 Земельного кодекса);

– иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (статья 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);

– наследование недвижимого имущества определяется по праву страны, где находится это имущество, а наследование недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, – по российскому праву (пункт 1 статьи 1224 Гражданского кодекса);

– иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним уплачивают государственную пошлину в порядке и размерах, установленных Налоговым кодексом.

В связи с тем, что наиболее часто встречающимися сделками с объектами недвижимого имущества среди иностранных граждан являются сделки, заключенные гражданами государств – участников Содружества Независимых Государств, рекомендуем учитывать положения Конвенции о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам, заключенной в Минске 22 января 1993 г. (далее – Минская конвенция).

При проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию прав, приобретаемых иностранными гражданами государств – участников Содружества Независимых Государств (участников Минской конвенции о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам (далее – Договаривающиеся Стороны), рекомендуется учитывать следующие положения Минской конвенции:

– граждане каждой из Договаривающихся Сторон, а также лица, проживающие на ее территории, пользуются на территориях всех других Договаривающихся Сторон в отношении своих личных и имущественных прав такой же правовой защитой, как и собственные граждане данной Договаривающейся Стороны (пункт 1 статьи 1 Минской конвенции);

– документы, которые на территории одной из Договаривающихся Сторон изготовлены или засвидетельствованы учреждением или специально на то уполномоченным лицом в пределах их компетенции и по установленной форме и скреплены гербовой печатью, принимаются на территориях других Договаривающихся Сторон без какого-либо специального удостоверения (пункт 1 статьи 13 Минской конвенции);

– документы, которые на территории одной из Договаривающихся Сторон рассматриваются как официальные документы, пользуются на территориях других Договаривающихся Сторон доказательной силой официальных документов (пункт 2 статьи 13 Минской конвенции);

– по искам о праве собственности и иных вещных правах на недвижимое имущество исключительно компетентны суды по месту нахождения имущества (пункт 3 статьи 20 Минской конвенции);

– суды Договаривающихся Сторон могут рассматривать дела и в других случаях, если имеется письменное соглашение Сторон о передаче спора этим судам (пункт 1 статьи 21 Минской конвенции);

– дееспособность физического лица определяется законодательством Договаривающейся Стороны, гражданином которой является это лицо (пункт 1 статьи 23 Минской конвенции);

– дееспособность лица без гражданства определяется по праву страны, в которой он имеет постоянное место жительства (пункт 2 статьи 23 Минской конвенции);

– правоспособность юридического лица определяется законодательством государства, по законам которого оно было учреждено (пункт 3 статьи 23 Минской конвенции);

– по делам о признании лица ограниченно дееспособным или недееспособным, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 статьи 24 Минской конвенции, компетентен суд Договаривающейся Стороны, гражданином которой является это лицо (пункт 1 статьи 24 Минской конвенции);

– правоотношения супругов, касающиеся их недвижимого имущества, определяются по законодательству Договаривающейся Стороны, на территории которой находится это имущество (пункт 5 статьи 27 Минской конвенции);

– установление или отмена опеки и попечительства производится по законодательству Договаривающейся Стороны, гражданином которой является лицо, в отношении которого устанавливается или отменяется опека или попечительство (пункт 1 статьи 33 Минской конвенции);

– право собственности на недвижимое имущество определяется по законодательству Договаривающейся Стороны, на территории которой находится недвижимое имущество. Вопрос о том, какое имущество является недвижимым, решается в соответствии с законодательством страны, на территории которой находится это имущество (пункт 1 статьи 38 Минской конвенции);

– возникновение и прекращение права собственности или иного вещного права на имущество определяется по законодательству Договаривающейся Стороны, на территории которой имущество находилось в момент, когда имело место действие или иное обстоятельство, послужившее основанием возникновения или прекращения такого права (пункт 3 статьи 38 Минской конвенции);

– возникновение и прекращение права собственности или иного вещного права на имущество, являющееся предметом сделки, определяется по законодательству места совершения сделки, если иное не предусмотрено соглашением Сторон (пункт 4 статьи 38 Минской конвенции);

– форма сделки по поводу недвижимого имущества и прав на него определяется по законодательству Договаривающейся Стороны, на территории которой находится такое имущество (пункт 2 статьи 39 Минской конвенции);

– форма и срок действия доверенности определяются по законодательству Договаривающейся Стороны, на территории которой выдана доверенность (статья 40 Минской конвенции);

– права и обязанности сторон по сделке определяются по законодательству места ее совершения, если иное не предусмотрено соглашением сторон (статья 41 Минской конвенции);

– граждане каждой из Договаривающихся Сторон могут наследовать на территориях других Договаривающихся Сторон имущество или права по закону или по завещанию на равных условиях и в том же объеме, как и граждане данной Договаривающейся Стороны (статья 44 Минской конвенции);

– право наследования недвижимого имущества определяется по законодательству Договаривающейся Стороны, на территории которой находится это имущество (пункт 2 статьи 45 Минской конвенции);

– если по законодательству Договаривающейся Стороны, подлежащему применению при наследовании, наследником является государство, то недвижимое наследственное имущество переходит Договаривающейся Стороне, на территории которой оно находится (статья 46 Минской конвенции);

– по делам о наследовании, в том числе по наследственным спорам, дипломатические представительства или консульские учреждения каждой из Договаривающихся Сторон компетентны представлять (за исключением права на отказ от наследства) без специальной доверенности в учреждениях других Договаривающихся Сторон граждан своего государства, если они отсутствуют или не назначили представителя (статья 49 Минской конвенции).

Таким образом, государственной регистрации подлежат не все права на недвижимость, а только вещные права, которые могут свободно отчуждаться в гражданском обороте. Обязательственные права на недвижимость не регистрируются, а возникают на основании должным образом заключенных договоров. Если договор подлежит государственной регистрации, то он регистрируется как сделка. С момента государственной регистрации сделки договор признается заключенным, и основанное на нем обязательственное право дополнительной регистрации не требует.

Основной особенностью приобретения прав на недвижимость является правило, согласно которому момент возникновения права связан с моментом государственной регистрации права. Но для большинства оснований приобретения права собственности законодатель установил иной момент возникновения. Основания и момент возникновения права определяют особенности государственной регистрации. Только с момента государственной регистрации возникает право на приобретенную и вновь созданную недвижимость. В случае приобретения прав на недвижимость по иным основаниям (реорганизация, приватизация и др.) момент возникновения права не связан с актом государственной регистрации. Но при этом регистрация возникшего права необходима для реализации собственником правомочий по распоряжению недвижимостью путем заключения сделок. Таким образом, можно сделать вывод, что государственная регистрация призвана обеспечивать законность гражданского оборота и именно в этом заключается ее стабилизирующее значение для рынка недвижимости.