Научная электронная библиотека
Монографии, изданные в издательстве Российской Академии Естествознания
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ
Чулюкова С. А., Дробот М. А.,
2.2. Особенности регистрации земельных участков, принадлежащих юридическим лицам
Юридические лица являются частными собственниками принадлежащего им имущества. В этом качестве они могут быть собственниками любого имущества, в том числе различных видов недвижимости, включая земельные участки, предприятия как имущественные комплексы, а также иметь в собственности оборудование, транспортные средства и другие «средства производства».
Наряду с Конституцией РФ и ГК РФ, право собственности юридических лиц корреспондируется в ряде иных Федеральных законов. Так, например, в Земельном кодексе РФ закрепляется право собственности на землю юридических лиц: собственностью юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности (ст. 15).
Частная собственность на землю подразделяется на несколько видов в зависимости от правообладателя: индивидуальная собственность юридических лиц; общая собственность, подразделяемая на общую совместную, т.е. без определения долей, принадлежащих каждому участнику общей совместной собственности, и общую долевую собственность, когда доля каждого сособственника известна заранее. Юридические лица, так же как и граждане, могут по своему желанию объединять находящиеся в их собственности земельные участки и использовать их на праве общей совместной и общей долевой собственности. В соответствии со ст. 15 ЗК РФ собственностью юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, установленным гражданским законодательством. Юридические лица имеют право на равный доступ к приватизации земли. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в частную собственность юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности. Право собственности на землю включает три правомочия: владения, пользования и распоряжения землей. Право владения землей означает физическое обладание предметом собственности, т.е. землей. Владеть землей может и несобственник, но только легитимно, т.е. в соответствии с законом. В противном случае владение землей будет считаться самовольным захватом или самовольной передачей земли, за что по законодательству может применяться юридическая ответственность. Осуществление данного правомочия производится путем ограничения доступа на земельный участок несобственников, то есть лиц, не имеющих права на данный земельный участок. Право пользования землей дает возможность эксплуатировать ее полезные свойства и качества. Возможность легального пользования землей является сердцевиной не только права владения, но и права собственности. Однако многие собственники не пользуются землей непосредственно, а предоставляют ее во владение и пользование другим лицам. Как показывает опыт стран мира, у собственника в этом случае сохраняется право на извлечение выгод из принадлежащей ему земли, но опосредованно – путем получения арендной платы за землю. Непосредственно же пользуется землей то лицо, которому она предоставлена во владение. Пользование в этом случае условно раздваивается. Но что касается права пользования, то формально оно принадлежит владельцу земли – арендатору
(а не собственнику), поскольку он непосредственно эксплуатирует землю. Во многих случаях собственник сам владеет и пользуется своей землей. Чтобы отделить эти случаи от случаев предоставления земли в аренду, в теории права различают две категории собственников: передающих и не передающих землю в чужое владение и пользование. Собственнику принадлежит право распоряжения землей. У владельца-несобственника (арендатора) этого права либо вовсе нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника. Распоряжение землей может выражаться в двух основных формах – вещественной и правовой. Юристы традиционно обращают внимание на правовую сторону распоряжения землей. Она выражается в праве собственника продать, заложить землю, передать ее в дар, обменять, завещать по наследству, сдать в аренду по частям или полностью, передать другому лицу в бесплатное пользование, внести в уставный капитал организации, т.е. в праве на определение юридической судьбы земельного участка как вещи. Иногда под этим подразумевают право выбирать управляющего (управомоченное лицо), которому доверяется вести хозяйство от имени и по поручению собственника или дается право разделить свою землю на несколько частей, поручение управлять каждой из них особому лицу. Также к правовой форме распоряжения земельным участком необходимо отнести изменение его правового режима путем перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка. Но не меньшее значение имеет и вещественная форма распоряжения землей. Сюда относится право необратимого изменения назначения земли, например ее застройки, перепланировки ландшафта. Вещественное (физическое) распоряжение включает в себя также такие мероприятия, как трансформация угодий (например, посадка леса на месте пашни или раскорчевка леса под пастбище), проведение капитальных работ, направленных на защиту и (или) улучшение земли.
Иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных особо установленных территориях Российской Федерации. До установления Президентом Российской Федерации перечня приграничных территорий не допускается предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным юридическим лицам [5].
Под приграничными территориями понимаются территории пограничной зоны, российской части вод пограничных рек, озер и иных водных объектов, внутренних морских вод и территориального моря Российской Федерации, где установлен пограничный режим, пунктов пропуска через Государственную границу, а также территории административных районов и городов, санаторно-курортных зон, особо охраняемые природные территории, объекты и другие территории, прилегающие к Государственной границе, пограничной зоне, берегам пограничных рек, озер и иных водных объектов, побережью моря или пунктам пропуска. Иные «особо установленные территории» могут быть предусмотрены федеральными законами. Например, в соответствии со ст. 3 ФЗ от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды [54].
До начала 1990-х годов, то есть в период до начала земельной реформы, в СССР и РСФСР допускался единственный вид права пользования землей гражданами и юридическими лицами – право постоянного (бессрочного) пользования. В последующие годы, уже в Российской Федерации, в соответствии с Земельным кодексом РСФСР от 25 апреля 1991 г. устанавливаются различные правовые титулы владения и пользования землей указанными лицами: право частной (индивидуальной или общей совместной, общей долевой) собственности; право пожизненного наследуемого владения; право постоянного (бессрочного) пользования; аренда; временное пользование.
Таким образом, российское земельное законодательство после 1991 г. допустило множественность видов прав юридических лиц на землю, каждый из которых имеет свое содержание с точки зрения объема владения, пользования, а главное – распоряжения земельным участком.
ЗК РФ сохраняет перечисленные права, заменяя «временное пользование» на «безвозмездное срочное пользование» и дополняя этот перечень частным и публичным сервитутами.
Однако при этом прослеживается тенденция к сокращению количества видов титульных прав юридических лиц на землю и сведению их к двум основным: праву частной собственности и аренде.
Так, правами постоянного (бессрочного) пользования и безвозмездного срочного пользования на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с п. 1 ст. 20 и подп. 1 п. 1 ст. 24 ЗК РФ, могут наделяться только определенные категории субъектов: государственные и муниципальные учреждения; федеральные казенные предприятия; органы государственной власти и органы местного самоуправления.
Что касается права постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшего у юридических лиц до введения в действие нового ЗК РФ, то оно сохраняется (п. 3 ст. 20), то есть не прекращается автоматически.
Юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, в отличие от граждан, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ, которая предусматривает порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения. Требование «о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования» содержится в п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Возникает вопрос, а предусмотрен ли какой-либо механизм государственного контроля за исполнением такой обязанности? В настоящее время – нет. Но можно предположить, что в недалеком будущем механизм ответственности юридических лиц или иной (например, принудительного прекращения прав на землю в судебном порядке) в данной ситуации будет установлен. Более того, государство заинтересовано в том, чтобы как можно больше граждан и юридических лиц переоформили свои права на земельные участки в соответствии с действующим законодательством. Поэтому при продаже государственных или муниципальных земель по правилам, установленным ст. 36 ЗК РФ, собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется в порядке, предусмотренном пп. 2,3 ст. 2 вводного закона.
С 1 марта 2015 г. в России вступил в силу новый порядок формирования и предоставления земель из государственной и муниципальной собственности физическим и юридическим лицам. Ключевые моменты нового порядка отражены в Федеральном законе от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ). Эти нововведения являются частью проводимой сейчас масштабной земельной реформы. В целом они призваны сделать более понятным и прозрачным процесс приобретения участков как в аренду, так и в собственность. Закон № 171-ФЗ разрабатывался и принимался с целью усовершенствования процедуры предоставления земельных участков и градостроительного регулирования. До этого момента порядок предоставления земельных участков не был должным образом урегулирован в законодательстве. Например, ранее в распоряжение физического или юридического лица мог попасть только земельный участок, который обладал всеми необходимыми характеристиками: границами, кадастровым номером. Кроме того, такое было возможно только при наличии у земельного участка правообладателя. Также зачастую на практике вызывала большие сложности передача несформированных земельных участков, особенно из государственной собственности. Теперь эти и многие другие моменты в процедуре предоставления земли претерпели изменения. Кроме того, следует отметить, что законодатель ввел в ЗК РФ понятие «земельный участок». Согласно п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных законом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Изменились условия предоставления земельных участков Нововведения устанавливают новый основной принцип, при котором сначала происходит планирование использования территории, а затем предоставление земельного участка в соответствии с определенной ему функцией, а не наоборот, как было до внесения изменений. Теперь образование земельных участков из земель или участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков, утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории. Тем самым старая процедура предварительного согласования места расположения объекта упразднена. При этом новый порядок определения границ земельного участка теперь никак не связан с основаниями его предоставления. Важно, что при отсутствии утвержденного проекта межевания территории образование земельных участков из земель или участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.
Однако законом предусмотрены случаи, когда возможно формирование земельного участка исключительно при наличии проекта межевания: из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории (то есть комплексной застройки), из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам, в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии (например, если надо снести квартал ветхого жилья и на его месте построить новое), в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами (то есть опять же в границах квартала), для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения (трубопроводы, ЛЭП и т.д.).
Таким образом, масштабные вопросы освоения земельных участков требуют наличия проекта межевания, в остальных же случаях можно обойтись схемой расположения земельного участка. В подготовке схемы земельного участка, помимо исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, могут участвовать граждане и юридические лица.
Срок действия решения об утверждении схемы составляет два года. При этом, если границы земельного участка, который образуется в соответствии со схемой расположения участка, пересекаются с границами участка или участков, образуемых в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным после дня утверждения схемы расположения участка и до истечения срока действия решения о ее утверждении, образование земельного участка осуществляется в соответствии с утвержденной схемой его расположения. Упразднена процедура получения участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта
С 1 марта 2015 г. установлен закрытый перечень документов – оснований перехода права на земельный участок, принадлежащий государству или муниципалитету. В соответствии с п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ основаниями возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются: решение органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договор безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование. При этом по общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, основным видом разрешенного использования которых является строительство зданий, сооружений, не допускается. Исключения из данного правила предусмотрены в п. 2 ст. 39.1 и п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ (в частности, к исключениям относятся земельные участки, образованные в результате раздела участка, предоставленные некоммерческой организацией, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и относящегося к имуществу общего пользования, этой некоммерческой организации).
Следует также отметить, что новые правила не предусматривают получение земли без торгов по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, а основными формами предоставления публичных земель для строительства являются аренда и аукцион. Теперь при проведении аукциона запрещается объединение двух и более земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в один лот аукциона, если иное не предусмотрено федеральным законом. Также в соответствии с п. 14 ст. 39.8 ЗК РФ в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом. Это означает прямой запрет на включение в текст договора каких-либо «социальных» или «инвестиционных» условий, имевших место в прежней практике.
Способы перехода прав на государственный или муниципальный земельный участок Земельный кодекс в редакции Закона № 171-ФЗ устанавливает различные способы перехода прав на государственный или муниципальный земельный участок:
– в собственность за плату (ст. 39.3 ЗК РФ). Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется только на торгах. Без проведения торгов в специальном порядке осуществляется продажа земельных участков для комплексного освоения территории, для индивидуального жилищного строительства, для ведения садоводства, огородничества, дачного, фермерского хозяйства, для собственников зданий, сооружений либо помещений в них;
– в собственность бесплатно (ст. 39.5 ЗК РФ). Предоставление государственного или муниципального земельного участка гражданину или организации в собственность бесплатно осуществляется на основании решения уполномоченного органа. В том числе в следующих случаях: лицу, с которым заключен договор развития территории; религиозной организации, имеющей в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения; муниципальным служащим в соответствии с подп. 7 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ, многодетным семьям в случаях, предусмотренных законом;
– в аренду (платное временное пользование). Согласно ст. 39.6. ЗК РФ земельные участки, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на торгах и без проведения торгов.
Без проведения торгов могут быть предоставлены земельные участки: юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента РФ; юридическим лицам в соответствии с распоряжением Правительства РФ для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов; юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта РФ для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов; юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения; образованные из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды земельного участка; образованные из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов данной некоммерческой организации, самой некоммерческой организации; для завершения строительства собственникам объектов незавершенного строительства; для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства; для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса; собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в некоторых случаях на праве оперативного управления; образованных в границах застроенной территории – лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории; гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности; при изъятии арендуемых гражданином или организацией земельных участков для государственных или муниципальных нужд; в других перечисленных в ст. 39.6 ЗК РФ случаях;
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование исключительно органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным), казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий. Каждый способ приобретения земельного участка имеет свои особенности.
Земельный кодекс РФ в новой редакции определил особенности приобретения земельного участка на торгах и без проведения торгов, а также за плату и бесплатно [24].
Приобретение земельного участка на торгах (ст. 39.11–39.13 ЗК РФ). Образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона осуществляется в следующем порядке. Уполномоченный орган готовит и утверждает схему расположения земельного участка если участок к этому моменту не образован (это только предстоит) и отсутствует утвержденный проект межевания территории. Если же образование участка предусмотрено проектом межевания территории или схемой расположения участка, уполномоченный орган обеспечивает выполнение кадастровых работ, а также постановку на кадастровый учет и регистрацию прав на участок (за исключением случаев, если участок образован из земель, государственная собственность на которые не разграничена). После этого уполномоченный орган получает технические условия подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (исключение – случаи, когда в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства). После этих процедур уполномоченный орган принимает решение о проведении аукциона. При этом по общему правилу объединение двух и более земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в один лот аукциона запрещено. Немаловажно, что аукцион, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона может осуществляться по инициативе заинтересованных в предоставлении участка гражданина или компании. В этом случае перечисленные подготовительные действия осуществляет само заинтересованное лицо.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. На указанный орган возлагается также обязанность предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.
Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд.
Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации установлены в соответствии с ГК РФ Федеральным законом от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В особо важных случаях, когда необходим дополнительный контроль за динамикой имущественных отношений с таким важным объектом, как земля, предусмотрена отдельная регистрация сделок, объектами которых выступают земельные участки (см., например, п. 3 ст. 339, ст. 584, п. 2 ст. 609 ГК РФ). Но данное положение не должно трактоваться расширительно – все случаи регистрации таких сделок должны быть указаны в федеральных законах.
Согласно ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Отметим, что вопрос о необходимости государственной регистрации сделок с земельными участками (соответствующих договоров) пока не нашел однозначного решения ни в теории, ни на практике. Поэтому целесообразно рассмотреть данный вопрос подробнее.
Так, специальными нормами § 7 гл. 30 ГК РФ о продаже недвижимости обязательная государственная регистрация предусмотрена лишь для договоров продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558) и договоров продажи предприятий (ст. 560). Требование о государственной регистрации договоров купли-продажи земельных участков не содержится и в Кодексе. Как правило, делая вывод об отсутствии (в специальных нормах ГК РФ о продаже недвижимости) требования об обязательной государственной регистрации таких договоров, многие авторы не аргументируют должным образом свою позицию и связывают момент заключения соответствующего договора с моментом его подписания.
Анализируя норму п. 1 ст. 164 ГК РФ, Н.В. Фролова отмечает: «государственная регистрация сделок с землей и другим недвижимым имуществом устанавливается в случаях, предусмотренных законом. Статья 131 ГК, на которую ссылается комментируемая норма, не содержит сведений о числе таких случаев. Более того, в ней о них вообще почти ничего не сказано. Государственной регистрации по смыслу этой статьи подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, а это не обязательно означает, что регистрации подлежат и сделки, влекущие такие последствия». Отметим, что цитируемый автор в данном случае использует метод буквального толкования норм, что с нашей точки зрения вряд ли оправданно [46].
Витрянский В.В.. полагает, что «обязательной государственной регистрации подлежат сделки с недвижимым имуществом – во всех случаях». «Переплетение» ст. 130 и ст. 164 ГК РФ дает основание полагать, что, «если закон называет определенное имущество недвижимостью, тем самым решается положительно вопрос об обязательной регистрации сделок с ним». С данным выводом следует согласиться, однако представляется, что его логическое обоснование может быть и иным, о чем подробнее будет сказано ниже [20].
Специалисты в области земельного права, говоря о государственной регистрации сделок с землей, чаще всего вообще исключают из поля зрения нормы ГК РФ, оперируя лишь нормами Кодекса. Примером может служить следующее мнение: «По смыслу п. 1 ст. 26, ст. 15–19, 22, 24, 28-38 ЗК и практики применения земельного законодательства обязательная государственная регистрация установлена для договоров купли-продажи земельного участка, договоров аренды и субаренды участка, безвозмездного срочного пользования». Следует заметить, что ни одна из перечисленных выше статей Кодекса не устанавливает обязательной государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, а ссылки на правоприменительную практику сами по себе не могут служить аргументами, когда речь идет о толковании правовых норм.
Нельзя не упомянуть и еще об одной точке зрения. С.В. Водолагин пишет: «Первостепенное значение имеет определение легального момента вступления в силу договора продажи недвижимости. Наступление этого момента законодатель связывает с подписанием договора купли-продажи земельного участка продавцом и покупателем (п. 1 ст. 433 ГК РФ). С этого времени договор становится обязательным для сторон. Между тем, стороны могут определить в договоре, что он вступает в юридическую силу с момента его государственной регистрации, и, тем самым, «подстраховать» себя от преждевременного исполнения обязательств» [22]. Однако представляется, что включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК РФ. Такое условие является ничтожным в силу требований ст. 168 и 180 ГК РФ.
Суды и арбитражные суды при решении вопросов, связанных с регистрацией сделок с недвижимым имуществом, также нередко исходят из того, что регистрация таких сделок, как правило, не требуется. Например, в п. 15 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разъяснялось следующее: «Пункт 1 статьи 164 ГК РФ не предусматривает государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, отдельной от регистрации вещных прав на недвижимое имущество, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Отдельной обязательной государственной регистрации подлежат только те договоры с недвижимым имуществом, для которых она прямо предусмотрена в ГК РФ» [56]. Аналогичная позиция изложена в п. 5 указанного Обзора.
Тем не менее в практике регистрирующих органов многих субъектов Федерации государственная регистрация, например, договора купли-продажи земельного участка признается обязательной. Так, в соответствии с п. 3.1 Методических рекомендаций по государственной регистрации сделок с земельными участками, утвержденными приказом Московской областной регистрационной палаты от 16.08.2002 г. № 31Пр, договор купли-продажи земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 164, 131, 153, 160, 162 ГК РФ.
Представляется, что при решении вопроса о необходимости государственной регистрации сделок с земельными участками целесообразно исходить из общих норм гл. 9 ГК РФ о сделках. При этом следует комплексно и системно анализировать положения статей 131 и 164 ГК РФ, не ограничиваясь буквальным толкованием норм.
Итак, в силу п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных в ст. 131 ГК РФ и в порядке, предусмотренном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Анализ содержания п. 1 ст. 131 ГК РФ позволяет сделать вывод, что к случаям, о которых говорит п. 1 ст. 164 ГК РФ, относятся, в частности, возникновение, переход и прекращение права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, ограничения этих прав. При сделках, предметом которых является земельный участок, вещные права на такой участок у одних лиц возникают, у других – прекращаются, а также переходят от одного лица к другому.
Таким образом, в результате указанных сделок возникают именно те случаи, названные в ст. 131 ГК РФ, к которым отсылает ст. 164 ГК РФ. Поэтому при возникновении, прекращении и переходе вещных прав в результате сделок с земельными участками, соответствующие сделки подлежат государственной регистрации по правилам ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Иными словами, сделки с земельными участками (соответствующие договоры) подлежат государственной регистрации всегда, когда в результате сделки возникает, переходит или прекращается право собственности или другое вещное право на земельный участок. Кроме того, подлежат государственной регистрации сделки, требование о регистрации которых прямо предусмотрено законом (см., например, п. 3 ст. 339 ГК РФ).
Отмеченные проблемы, связанные с применением норм п. 1 ст. 164 и п. 1 ст. 131 ГК РФ, на наш взгляд, обусловлены трудностями, возникающими при сравнительном толковании указанных правовых норм. В свою очередь, сравнительное толкование во многом затрудняется тем, что названные нормы имеют различные предметы правового регулирования: п. 1 ст. 164 регламентирует государственную регистрацию сделок, а п. 1 ст. 131 – регистрацию прав на имущество, их ограничений, возникновения, перехода и прекращения. Поэтому даже некоторым опытным юристам, на мнение которых мы ссылались, не всегда удается комплексно и системно проанализировать положения ст. 131 и ст. 164 ГК РФ. Представляется не основанной на глубоком анализе указанных норм и упоминавшаяся выше правовая позиция, выработанная судебной практикой.
Теоретические и практические проблемы, возникающие в связи с государственной регистрацией прав на земельные участки и сделок с ними, могли бы быть сведены к минимуму в результате совершенствования правового регулирования соответствующих общественных отношений. Представляется, что накопленный опыт применения и толкования п. 1 ст. 164 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что использование законодателем в данном случае отсылочной правовой нормы не способствует эффективной и правильной правоприменительной деятельности. Поэтому целесообразно путем внесения изменений в п. 1 ст. 164 ГК РФ вместо действующего правила установить правовую норму, обладающую необходимыми регулятивными качествами – простотой изложения, ясностью, недвусмысленностью.
Документам о правах на земельные участки посвящена ст. 26 Кодекса. Следует отметить, что и в ЗК 1991 г. содержалась отдельная статья о документах, удостоверяющих права на земельные участки. Однако регулирование соответствующих отношений в ст. 26 Кодекса осуществляется иначе.
В п. 1 ст. 26 установлено общее правило, согласно которому права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Как уже отмечалось, имеются в виду право собственности (граждан и юридических лиц, государства в лице Российской Федерации и ее субъектов, муниципальных органов), а также право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право аренды, право ограниченного пользования (сервитут), право безвозмездного срочного пользования.
По содержанию рассматриваемая норма является отсылочной – она, не устанавливая новых правил, адресует субъектов реализации прав к положениям, установленным ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В соответствии со ст. 14 названного Федерального закона возникновение и переход прав на земельные участки удостоверяются свидетельством о государственной регистрации. Форма данного свидетельства установлена Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219. Свидетельство выдается правообладателю (при регистрации любого вещного права на землю); арендатору (при регистрации права аренды); залогодержателю (при регистрации ипотеки). Инструкция о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах утверждена приказом Минюста РФ от 18.09.2003 г. № 226.
Регистрация договоров и иных сделок с землей имеет некоторые особенности. Ее проведение удостоверяется штампом регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание сделки (договор аренды, договор безвозмездного срочного пользования и т.д.). Как правило, одновременно с регистрацией сделки регистрируется и право, возникшее на основании этой сделки. В этом случае правообладателю выдается свидетельство, а в штампе регистрационной надписи на документах указывается вид зарегистрированного права. Если государственная регистрация сделки совершена, но право при этом не возникло (например, в силу установленных в договоре условий), то свидетельство не выдается (при этом в штампе делается соответствующая запись).
При государственной регистрации права хозяйственного ведения или оперативного управления на землю в качестве документа, подтверждающего отнесение этого имущества к федеральной собственности, выдается свидетельство о внесении его в реестр федерального имущества. Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждены приказом Минюста РФ от 24.12.2001 г. № » 343. Важно иметь в виду, что права на землю, не предусмотренные ст. 15, 20–24 Кодекса, подлежат переоформлению со дня введения Кодекса в действие. Содержание понятия
«переоформление права» раскрыто в примечании к ст. 3 Вводного закона. Для целей указанной статьи переоформление права на земельный участок включает в себя:
– подачу заявления юридическим лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права в соответствии с настоящей статьей или подачу заявления юридическим лицом о предоставлении ему земельного участка на праве, предусмотренном ст. 15 или 22 Кодекса, при переоформлении этого права в соответствии с п. 2 и 5 ст. 3 Вводного закона;
– принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 Кодекса, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве;
– государственную регистрацию права в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Всем юридическим лицам, кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, необходимо в срок, установленный Вводным законом, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или приобрести участок в собственность (п. 1, 2 ст. 3 Вводного закона). Приобретение участка в собственность осуществляется по правилам ст. 36 Кодекса.
Пленум ВАС РФ в постановлении от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» установил, что при разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность на основании правил ст. 36 Кодекса, необходимо руководствоваться следующим [55].
Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.
В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.
Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.
Названные обстоятельства должны приниматься судами во внимание также при разрешении споров по искам собственников недвижимости о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. При этом следует учитывать, что ответчиком по такому иску является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа.
В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.
При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.
В соответствии с п. 9 ст. 3 Вводного закона указанные в абзаце первом этого пункта документы, удостоверяющие права на землю (государственные акты, свидетельства и др.), выданные до введения в действие ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются имеющими равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществои сделок с ним, а перечисленные в абзаце втором этого же пункта документы, выданные после введения в действие названного Федерального закона, но до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются действительными и имеющими равную юридическую силу с записями в названном реестре.
Пленум ВАС РФ в постановлении от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указал на то, что п. 2 ст. 6 ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»(в редакции ФЗ от 9.06.2003 г. № 69-ФЗ) устанавливает, что государственная регистрация права на объект недвижимого имущества, возникшего до введения в действие названного Федерального закона, требуется при государственной регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершении сделки с объектом недвижимого имущества, возникших после введения в действие этого Федерального закона.
Поэтому права на земельные участки, удостоверенные документами, указанными в абзаце первом п. 9 ст. 3 Вводного закона, или документами, перечисленными в абзаце втором этого же пункта, подлежат государственной регистрации в случае, предусмотренном п. 2 ст. 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в порядке, установленном этим Федеральным законом.
Поскольку юридические лица в силу п. 5 ст. 20 Кодекса не имеют права на безвозмездное приобретение земельного участка в собственность, то граждане, имеющие статус индивидуального предпринимателя, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, также не вправе приобретать в собственность земельные участки, предоставленные им для осуществления предпринимательской деятельности, на безвозмездной основе.
В соответствии с п. 2 ст. 26 Кодекса договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
До введения в действие Кодекса ни ГК РФ, ни иные законы не содержали специальных норм о государственной регистрации договоров аренды земельных участков.
Напомним, что п. 2 ст. 609 ГК РФ устанавливает общее правило, согласно которому договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Иными словами, ГК РФ допускает, что специальными нормами закона могут предусматриваться исключения из указанного общего правила. В данном случае норма, установленная в п. 2 ст. 26 Кодекса, которая, несомненно, является нормой гражданского права, имеет значение специальной нормы по отношению к п. 2 ст. 609 ГК РФ.