Научная электронная библиотека
Монографии, изданные в издательстве Российской Академии Естествознания
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ
Чулюкова С. А., Дробот М. А.,
2.3. Особенности государственной регистрации предприятия как имущественного комплекса
Предприятие как имущественный комплекс (далее – предприятие) является особым объектом гражданских прав. Согласно ст. 132 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятие признается недвижимостью. Другое название имущественного комплекса, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, – «бизнес» дано в ст. 85 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» Несмотря на отсутствие основных признаков недвижимости – прочной связи с землей и невозможности перемещения без ущерба назначению, а также на подвижность, изменчивость предприятия как объекта права, законодатель счел необходимым подчинить его правовому режиму недвижимого имущества, а следовательно, и требованию государственной регистрации прав и сделок. Государственная регистрация прав на предприятие и сделок с ним должна проводиться в особом порядке, обусловленном правовой спецификой данного объекта. Основной особенностью предприятия является возможность включения в его состав земельных участков и других объектов недвижимости, находящихся на различных территориях, а также возможность исключения недвижимого имущества из состава предприятия. Тем не менее предприятие в целом признается недвижимостью, даже если в его состав не входят земельные участки, здания, сооружения и иные недвижимые объекты [43].
В статье 22 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определено особое место регистрации прав на предприятие, отличное от места нахождения недвижимости. Что касается внесения регистрационных записей о предприятии и взаимодействия органов по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то эти вопросы должны быть урегулированы специальными правилами, разработанными Управлением Федеральной Регистрационной службы Российской Федерации, кадастра и картографии. Однако, несмотря на отсутствие таких правил, органы по регистрации прав осуществляют государственную регистрацию прав на предприятия и сделок с ними, и количество регистрационных действий постоянно растет.
Недопустимость смешения понятий «предприятия как объекта и как субъекта права» не раз подчеркивалась в юридической литературе. Такое смешение имеет место в п. 2 ст. 22 Закона о регистрации. При определении предприятия как субъекта права – юридического лица в ГК РФ используется словосочетание «унитарное предприятие». В соответствии со ст. 113–115 ГК РФ унитарные предприятия наделяются имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления (федеральные казенные предприятия). В соответствии с п. 5 ст. 6 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» нормы о федеральных казенных предприятиях применяются к предприятиям, основанным на частной форме собственности: индивидуальным (семейным) частным предприятиям, предприятиям, созданным общественными и религиозными организациями, хозяйственными товариществами и обществами и пр. Указанные юридические лица подлежали преобразованию до 1 июля 1999 г. либо ликвидации, но до реорганизации или ликвидации они должны были сохранять свою правоспособность как коммерческие организации – предприятия с учетом того, что собственниками их имущества являлись их учредители.
Предприятие как объект права приобрело правовой режим недвижимости не в силу физических свойств (на основании существования неразрывной связи с землей или невозможности перемещения без ущерба назначению), а в силу особого решения законодателя. Как отмечает Е. Козлова, предприятие является объектом, который «выпадает» из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является [30].
Существенной особенностью предприятия является его объективная неопределенность. Другие объекты недвижимости являются индивидуально определенными вещами, чья физическая природа, прочная связь с землей или невозможность перемещения обусловливают фиксированное место нахождения, пространственную определенность их как объектов права. Земельные участки, здания и сооружения, жилые и нежилые помещения являются объективно существующими вещами, «объективными объектами прав». Их возникновение и существование не связаны с субъективными правами, объект недвижимости может существовать и без субъекта права, вне правовых отношений, например, бесхозяйное имущество. Вновь созданный объект недвижимости как вещь возникает объективно после завершения строительства и существует вне зависимости от возникновения прав на него. С момента государственной регистрации в соответствии со ст. 219 ГК РФ возникает вещное право на него, но не сам объект. Предприятие же является «субъективным объектом прав».
Во-первых, его возникновение и существование неразрывно связаны с субъектом прав на него. Одним из принципиальных вопросов правового режима предприятия, который обходят молчанием во всех посвященных этой теме исследованиях, является момент возникновения вещного права на предприятие как на недвижимость.
Ст. 219 ГК РФ определяет момент возникновения прав на вновь созданную недвижимую вещь, права на которую в соответствии с диспозицией п. 1 ст. 218 ГК РФ приобретаются лицом, создавшим ее для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Однако, как отмечалось выше, предприятие, в целом являясь недвижимостью, не является вещью. Для того чтобы использовать имущественный комплекс в целях осуществления предпринимательской деятельности, нет необходимости регистрировать права на него как на недвижимое имущество. В данном случае речь идет не о приобретении права на имущественный комплекс в целом, а о создании его в процессе предпринимательской деятельности путем приобретения элементов предприятия: земельных участков, зданий и сооружений, движимого имущества, исключительных прав, заключения договоров, влекущих возникновение прав требования и долгов, и пр. Государственная регистрация права на «вновь созданный бизнес» необходима только в случае совершения сделки с ним как с единым имущественным комплексом, подчиняющимся правовому режиму недвижимости. Предприятие как единый объект вовлекается в оборот только после регистрации вещного права, включающего правомочие по распоряжению данным объектом.
Во-вторых, как объект прав предприятие, его конкретный состав и наименование определяются правообладателем при совершении сделки с предприятием по согласованию с участником сделки. Указанный в п. 2 ст. 132 ГК РФ состав предприятия может быть изменен договором. Так, еще до подписания договора продавцом проводится инвентаризация, затем акт инвентаризации, баланс, заключение независимого аудитора и перечень долгов рассматриваются сторонами, после чего состав продаваемого предприятия определяется договором купли-продажи (ст. 561 ГК РФ). Определение состава предприятия непосредственно договором, то есть при совершении сделки, предусмотрено и п. 3 ст. 70 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке). Договором определяется состав предприятия, передаваемого в доверительное управление (п. 1 ст. 1016 ГК РФ). То есть можно сказать, что предприятие – это особый объект прав, который формируется, приобретает имущественную определенность при совершении сделок с ним. Предприятие является скорее предметом сделки, чем объектом вещных прав. Цель такой правовой конструкции заключается в переносе прав на все элементы бизнеса путем заключения одной, а не множества отдельных сделок.
В-третьих, предприятие в отличие от других недвижимых вещей является постоянно изменяющимся объектом права. Вряд ли существует более изменчивый объект прав, чем бизнес, «предприятие на ходу», включающее права требования и долги по обязательствам, связанным с предпринимательской деятельностью.
Четвертой особенностью предприятия является возможность его пространственной неопределенности: по воле собственника в состав предприятия могут входить земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, расположенные на различных территориях, но возможно и их отсутствие в составе предприятия, что не лишает такой «виртуальный» объект правового режима недвижимости. Хотя сложно представить себе предпринимательскую деятельность, не связанную с определенной недвижимостью или правами на нее, «в воздухе», вне собственных или арендованных производственных, торговых, административных помещений, тем не менее такая возможность допускается законодателем.
Таким образом, объекты недвижимости являются вещами, и как объекты права они объективны, постоянны, пространственно определены. Предприятия вещами не являются, и как объекты права они субъективны, изменчивы, могут быть пространственно не определены.
Как считает Е. Козлова, признав предприятие недвижимостью, в дальнейшем ГК РФ не подчиняет его автоматически всем общим правилам о недвижимости, а устанавливает более формализованный и строгий режим для сделок с предприятиями. Ужесточение правового режима предприятия как объекта права путем отнесения его к недвижимому имуществу должно, как и любое стеснение гражданского оборота, иметь определенную цель. По мнению А. Куликова, признание предприятия недвижимостью, независимо от того, входит ли в его состав недвижимое имущество, вызвано необходимостью подчинения сделок с предприятием специальному правовому режиму недвижимости в целях повышенной надежности таких сделок, защиты прав их участников и третьих лиц. Очевидно, что бизнес законодательно подчинен правовому режиму недвижимости также и в целях дополнительного государственного контроля сделок с ним в виде обязательной государственной регистрации договоров и перехода права.
В юридической литературе отмечается, что предприятие представляет собой не просто совокупность самостоятельных разрозненных вещей, а единый имущественный комплекс, обособленный от иного имущества собственника (юридического лица или индивидуального предпринимателя), образующий единое целое, замкнутый производственный цикл. Отдельные объекты недвижимости, относящиеся к предприятию, могут иногда находиться вне места расположения основной массы имущества. В качестве примеров предприятия могут рассматриваться заводы, автозаправочные станции, рестораны и пр. Правовая конструкция предприятия как имущественного комплекса позволяет решить некоторые проблемы, например, проблемы ипотеки строящихся многоквартирных домов. В собственности субъекта предпринимательской деятельности может находиться как одно, так и несколько предприятий, самодостаточных для постоянного использования в целях извлечения прибыли [42].
Материальные и нематериальные объекты, входящие в состав предприятия и образующие его имущественный комплекс, могут быть условно разделены на следующие группы в зависимости от правового режима:
– земельные участки, другие объекты недвижимости или права на них;
– движимые вещи;
– права требования и долги по обязательствам, связанным с деятельностью предприятия;
– исключительные права.
Имущественный комплекс предприятия нельзя свести к понятию «сложная вещь», так как последняя состоит из реальных, наличных вещей, а предприятие образуют не только вещи, но и иное имущество, в том числе права. В законодательстве термин «имущественный комплекс» употребляется не только при характеристике предприятия. Могут существовать иные имущественные комплексы, не являющиеся предприятием. Так, в п. 1 ст. 607 и в ст. 1013 ГК РФ говорится о возможности передачи в аренду и в доверительное управление предприятий и других имущественных комплексов. Имущественным комплексом недвижимости является кондоминиум.
Однако правовой режим имущественных комплексов как сложных недвижимых вещей отличен от режима предприятий, хотя правообладатели иногда отождествляют эти понятия. Имущественные комплексы отвечают критериям недвижимости в силу физических свойств, они, в отличие от предприятия, являются вещами, хотя и сложными. Практические аспекты данной проблемы исследованы в работе О.Е. Романова, посвященной особенностям регистрации прав на недвижимое имущество производственных организаций газовой, нефтяной, металлургической и энергетической отраслей. Недвижимые имущественные комплексы как сложные вещи подчиняются обычному правому режиму недвижимости, не отягощенному правилами о предприятиях. Возможно, правообладатель имущественного комплекса пожелает заключить сделку, предметом которой будет предприятие, в состав которого включен только имущественный комплекс как сложная вещь без других атрибутов бизнеса (движимых вещей, имущественных и исключительных прав). С точки зрения экономического содержания это тождественно сделке с имущественным комплексом как единой недвижимой вещью. Но определение сторонами в качестве предмета договора предприятия (передачи его в собственность, пользование, ипотеку) подчиняет такой договор правилам сделок с предприятиями независимо от его состава [37].
Особо следует остановиться на правовом режиме объектов недвижимости, входящих в состав предприятия. В ходе предпринимательской деятельности, ведущей к образованию единого имущественного комплекса бизнеса, права на элементы этого комплекса приобретаются в соответствии с присущим им правовым режимом. Так, возможности включения в состав предприятия объектов недвижимости должно предшествовать приобретение вещных прав на данные объекты, в том числе посредством государственной регистрации прав, приобретенных после вступления в действие Закона о регистрации. В состав предприятия могут включаться не сами объекты недвижимости, а обязательственные права на них, например, права пользования на основании договоров аренды или ссуды, купли-продажи с сохранением права собственности за продавцом до момента полной оплаты, права требования передачи купленной недвижимости. Данные договоры должны быть заключены в соответствии со специальными требованиями к сделкам с недвижимостью, в том числе должны быть зарегистрированными в установленных законом случаях.
При государственной регистрации права на предприятие должно быть проведено исследование вещного или обязательственного титула на недвижимость, включенную в состав предприятия. Наличие ограничений (обременений) прав на отдельные объекты не препятствует включению их в состав предприятия и регистрации прав на предприятие. Но содержание конкретного ограничения или обременения определяет возможность заключения сделки с предприятием, государственной регистрации этой сделки и перехода прав на предприятие. Невозможность отчуждения хотя бы одного из объектов недвижимости из состава предприятия препятствует заключению и регистрации сделки с предприятием. Можно возразить, что недопустимость отчуждения отдельного объекта может повлечь недействительность не всей сделки с предприятием, а лишь ее части в отношении данного объекта. Но законодателем жестко связано приобретение права на имущественный комплекс с правом на каждую недвижимую вещь в его составе. Так, В.В. Витрянский указывает, что «хотя в состав предприятия могут входить многие объекты недвижимости, передаваемые покупателю, требуется лишь один акт государственной регистрации права собственности на предприятие в целом… Государственной регистрации подлежат соответствующая сделка и переход прав, объектом которых является само предприятие, а не многочисленные сделки с объектами недвижимости, входящими в состав этого предприятия» [21]. При продаже переход права собственности на предприятие в целом влечет автоматический переход прав на все входящие в него объекты недвижимости, поэтому в составе предприятия, определенном договором и уточненном в передаточном акте, не должно быть объектов недвижимости, в отношении которых правообладатель предприятия утратил (хотя бы и временно) правомочия распоряжения. Разумеется, что в состав предприятия не могут быть включены ограниченные в обороте или изъятые из оборота объекты. Сделка с предприятием не должна допускать для правообладателя возможность обойти ограничения прав, имеющиеся по отдельным объектам. Заключение и государственная регистрация сделки, а также регистрация перехода права на предприятие в целом возможны только при исключении объекта, отчуждение которого невозможно по различным причинам, из определенного договором состава предприятия, даже если данный объект входит в имущественный комплекс.
Наличие ограничения (обременения), сохраняющегося при переходе права на отдельный объект в составе предприятия, должно быть указано в договоре отчуждения предприятия. В противном случае в государственной регистрации сделки с предприятием может быть отказано в соответствии с п. 1 ст. 20 Закона о регистрации на том основании, что «лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий».
Государственной регистрации сделки и перехода права на предприятие препятствует арест (запрещение совершения сделки) отдельного объекта, наложенный уполномоченными органами. При передаче недвижимости в доверительное управление собственник, по существу, лишается правомочий пользования, владения и распоряжения имуществом, которые передаются доверительному управляющему в соответствии с договором. Включение такого объекта в состав отчуждаемого, закладываемого или арендуемого предприятия возможно после исключения его из переданного в доверительное управление имущества, которое производится по соглашению между учредителем доверительного управления и доверительным управляющим. Включение в состав предприятия переданного в аренду объекта допустимо при наличии указания на существующие арендные отношения в договоре. Если в состав предприятия будет включено и право требования арендной платы, то специальной ссылки на обременение отдельного объекта арендой не требуется.
При включении в состав отчуждаемого предприятия отдельных объектов недвижимости, обремененных залогом, требуется разрешение залогодержателя (если иное не предусмотрено договором об ипотеке данных объектов) (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке), договор по распоряжению предприятием должен содержать сведения об обременении отдельных объектов ипотекой. При передаче в аренду предприятия с включением в его состав заложенного объекта согласия залогодержателя объекта не требуется, если срок аренды предприятия не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства (п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке). Передача предприятия в залог с включением в его состав ранее заложенного объекта влечет возникновение последующей ипотеки данного объекта. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующей, или заключается на условиях предшествующего договора об ипотеке (ст. 43 Закона об ипотеке). При включении в состав закладываемого предприятия отдельных зданий и сооружений требуется одновременная ипотека по тому же договору земельных участков (их частей) или права аренды (ст. 69 Закона об ипотеке), что фактически означает включение земельных участков или прав пользования ими в состав закладываемого предприятия.
При отчуждении предприятия к новому собственнику переходят и обременения прав на отдельные объекты в виде залога в силу закона (п. 5 ст. 488, 587 ГК РФ), ренты (ст. 586 ГК РФ).
Собственник может включить в состав предприятия объект недвижимости, в отношении которого он ранее заключил договор купли-продажи (разумеется, до регистрации перехода прав на проданный объект покупателю). Если обязательства по передаче объекта продавцом не выполнены, то объект включается в состав предприятия вместе с правом требования у покупателя уплаты цены объекта и обязанностью по его передаче. В этом случае после регистрации перехода права на предприятие передачу объекта и получение денег производит новый правообладатель предприятия, ставший собственником объекта и одновременно правопреемником продавца по договору купли-продажи. Однако если продавец объекта исполнил обязательство по передаче, то даже при сохранении титула собственника он утрачивает полномочия не только пользования и владения, но и фактически распоряжения объектом. Даже заключив сделку в отношении объекта, он не сможет ее исполнить, поскольку объект выбыл из его владения и находится в законном владении покупателя, титул которого основан на договоре купли-продажи. То есть при сохранении права собственности на объект продавец может включить его в состав предприятия, определенный договором отчуждения, но передать его по передаточному акту уже не сможет. В этом случае при составлении передаточного акта продавец предприятия должен указать данный объект как утраченное имущество, обязанности по передаче которого им не выполнены (п. 1 ст. 563 ГК РФ). Соответственно может быть зарегистрирован договор купли-продажи предприятия с проданным объектом недвижимости в его составе, но при регистрации перехода права на предприятие после его передачи, при повторном определении состава предприятия проданный объект не должен включаться в имущественный комплекс. Возможен конфликт правопритязаний, когда недобросовестный продавец передаст объект покупателю, а затем включит его в передаточный акт предприятия. В данном случае при регистрации соблюдается общий принцип старшинства ранее заявленных прав. Собственником объекта станет тот, кто раньше заявит о своем праве. Если будет зарегистрировано право покупателя на объект, то в регистрации перехода права на предприятие будет отказано (разумеется, если продавец не исключит объект из передаточного акта). Если будет зарегистрирован переход прав на предприятие, то будет отказано в регистрации права покупателя объекта.
Вместе с тем правовое положение предприятия в целом распространяется на все объекты недвижимости, входящие в его состав. Переход прав на предприятие влечет автоматический переход права собственности на каждый объект. Обременение права на предприятие арендой, ипотекой, доверительным управлением есть обременение прав на каждый объект. Заключение договора купли-продажи предприятия порождает права требования покупателя в отношении каждого объекта и определенным образом ограничивает права продавца по распоряжению отдельным объектом. Распоряжение объектами в составе предприятия должно осуществляться его правообладателем исходя из общего правового режима предприятия. Передача предприятия в доверительное управление ограничивает собственника в распоряжении отдельными объектами, относящимися к предприятию. Передача предприятия в аренду обременяет правами арендатора все объекты недвижимости, отнесенные к предприятию, и влечет необходимость предупреждать приобретателей отдельных объектов о наличии таких обременений.
В состав продаваемого предприятия не могут быть включены земельные участки, принадлежащие продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, и арендованные земельные участки. Право постоянного бессрочного пользования не содержит правомочий по отчуждению земли, соответственно данные участки не могут быть включены в состав продаваемого или закладываемого предприятия. После регистрации перехода права на предприятие и на объекты недвижимости новый собственник в соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец. В соответствии со ст. 37 Земельного кодекса РСФСР он может ходатайствовать перед соответствующим государственным или муниципальным органом о предоставлении ему участка на праве постоянного (бессрочного) пользования. Арендованные участки также не могут включаться в состав предприятия, в него как имущественные права входят права требования, а также долги по договорам аренды.
В некоторых случаях не допускается включение в состав предприятия жилых помещений. Например, такое ограничение существует при продаже предприятия должника и при ипотеке имущества государственных (муниципальных) предприятий. Пунктом 4 ст. 104 Закона о банкротстве предусмотрено, что жилищный фонд социального использования, детские дошкольные учреждения и объекты коммунальной инфраструктуры не включаются в конкурсную массу и подлежат передаче соответствующему муниципальному образованию. Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74 Закона об ипотеке). Государственные и муниципальные предприятия могут передавать в залог находящиеся у них в хозяйственном ведении имущественные комплексы, но включать в их состав жилые помещения они не вправе. В отношении же других субъектов ограничений по включению жилья в состав предприятия не предусмотрено.
Таким образом, правовой режим предприятия в целом распространяется на правовой режим объектов, относящихся к предприятию. В свою очередь, правовой режим объектов недвижимости в составе предприятия влечет необходимость его соблюдения при сделках с предприятием. Цель государственной регистрации прав на предприятия и сделок с ними состоит в обеспечении законности сделок с предприятиями и объектами недвижимости, относящимися к предприятиям, защите прав и законных интересов как участников сделок с предприятиями, так и участников сделок с объектами, входящими в их состав.
В соответствии с пунктом 1.1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заявления о государственной регистрации прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, расположенные на территориях более одного регистрационного округа (линейные объекты – объекты недвижимого имущества, являющиеся сложными или неделимыми вещами), и сделок с ними представляются в федеральный орган в области государственной регистрации.
Заявление о государственной регистрации составляется в единственном экземпляре – подлиннике и подписывается заявителем. Форма заявления о государственной регистрации прав и требования к его заполнению утверждаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав (Приказ Минэкономразвития России от 29.11.2013 № 722) [52].
В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено данным законом и принятыми нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.
Заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении
В случае представления заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, посредством почтового отправления:
– подлинность подписи заявителя на заявлении о государственной регистрации прав должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке;
– сделка с объектом недвижимого имущества должна быть нотариально удостоверена, если подлежит государственной регистрации эта сделка либо на ее основании право или ограничение (обременение) права на объект недвижимого имущества;
– подтверждение полномочий заявителя доверенностью, составленной в простой письменной форме, не допускается, если заявителем является уполномоченное на то правообладателем, стороной или сторонами договора лицо;
– доверенность должна быть нотариально удостоверена, если подлежащая государственной регистрации сделка с объектом недвижимого имущества или сделка, на основании которой подлежит государственной регистрации право либо ограничение (обременение) права на объект недвижимости, совершена представителем, действующим на основании доверенности;
– к заявлению дополнительно прилагаются копия документа, удостоверяющего личность физического лица (правообладателя, стороны или сторон сделки, а также представителя данных лиц, если заявителем является представитель), выписка из единого государственного реестра юридических лиц (представляется по инициативе заявителя) и копия документа, удостоверяющего личность физического лица – представителя юридического лица (если правообладателем, стороной или сторонами сделки являются юридические лица).
Заявление о государственной регистрации прав и иные необходимые для государственной регистрации прав документы могут быть представлены в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в форме электронных документов, электронных образов документов, заверенных усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя, если иное не установлено федеральным законом, с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая единый портал государственных и муниципальных услуг, в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.
Необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав возвращается правообладателю, второй – помещается в дело правоустанавливающих документов. Копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления в форме документов на бумажном носителе, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество, в форме документов на бумажном носителе представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй – помещается в дело правоустанавливающих документов.
Копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления в форме документов на бумажном носителе, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество, в форме документов на бумажном носителе представляются на государственную
регистрацию прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права, в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Все остальные документы представляются на государственную регистрацию в подлинниках и копиях.
В соответствии с действующим законодательством государственной регистрации подлежат следующие сделки с предприятием в целом или его частью:
– договор купли-продажи (п. 3 ст. 560 ГК РФ);
– договор аренды (п. 2 ст. 658 ГК РФ);
– договор о залоге (п. 3 ст. 339 ГК РФ, ст. 10 Закона об ипотеке);
– договоры о передаче под выплату ренты, пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ).
В число сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации, входит также договор дарения недвижимого имущества (ст. 574 ГК РФ). Но исходя из правовой природы предприятия как имущества для осуществления предпринимательской деятельности, а также из законодательного запрещения дарения между коммерческими организациями (п. 4 ст. 575) дарение предприятий недопустимо.
Обязательной государственной регистрации подлежит также переход прав на предприятие на основании договора купли-продажи и других сделок.
По своему составу предприятия могут быть различными, они, например, могут вовсе не иметь объектов недвижимости или, напротив, представлять собой мощные имущественные комплексы, расположенные на территории одного или нескольких регистрационных округов под юрисдикцией различных учреждений юстиции или их филиалов.
Проблемы государственной регистрации прав на предприятие и сделок с ним, во многом обусловленные особой «виртуальной» правовой природой данного объекта, заключаются в следующем.
Смешение в Законе о регистрации понятий «предприятие как объект права» и «предприятие как субъект права» приводит к требованию регистрации прав на предприятие по месту регистрации юридического лица (или предпринимателя). Обладатель права может быть зарегистрирован вне пределов Российской Федерации, тогда определение места регистрации права в соответствии с законом становится практически невозможным.
Регистрируя право на предприятие по месту регистрации правообладателя, регистратор осуществляет регистрационные действия по отношению к объектам, находящимся вне территории его юрисдикции. Отсутствие оперативной информации о правовом состоянии этих объектов в недоступных регистратору разделах ЕГРП может привести к конфликту правопритязаний при параллельной регистрации прав на предприятие, сделок с ним, и с объектами в его составе на разных территориях. Это усиливает ответственность регистратора за правильность и законность совершаемых им регистрационных действий с предприятием.
У предприятия может быть несколько правообладателей, юридических и физических лиц. Выполнение требований закона для случая общей собственности приведет к регистрации прав на предприятие по месту регистрации каждого из правообладателей, что неоправданно усложнит регистрацию. Произойдет «расщепление» раздела ЕГРП по нескольким учреждениям юстиции. Поэтому при определении места регистрации допустимо использовать п. 2 ст. 1043 ГК РФ о возможности поручения бухгалтерского учета общего имущества товарищей одному из них, однако возможность регистрации долевой собственности на предприятие по месту регистрации одного из простых товарищей должна быть нормативно закреплена.
В настоящее время с учетом реалий действующего законодательства можно предложить следующий порядок определения места регистрации прав на предприятие и сделок с ним. Регистрация прав на предприятие, ограничений (обременений) прав и сделок с предприятием осуществляется органами по регистрации прав по месту регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя – правообладателя предприятия. Регистрация перехода права осуществляется учреждением юстиции по месту регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя – приобретателя предприятия. Регистрация права собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований осуществляется органами по регистрации прав по месту регистрации юридического лица – унитарного предприятия, в чьем хозяйственном ведении или оперативном управлении находится имущественный комплекс. Регистрация права долевой собственности товарищей осуществляется органами по регистрации прав по месту регистрации юридического лица или предпринимателя, которому договором простого товарищества (о совместной деятельности) поручено ведение бухгалтерского учета общего имущества, а если ведение учета имущества не поручено одному из них, то регистрация осуществляется по месту заключения договора простого товарищества. Регистрация права иностранного юридического лица или перехода права к нему осуществляется органами по регистрации прав по месту регистрации филиала или аккредитации представительства иностранного юридического лица на территории Российской Федерации.
То, что место регистрации права на предприятие связывается с местом нахождения его правообладателя, создает сложности не только для органов по регистрации прав, но и для участников гражданского оборота. Получить информацию из ЕГРП о предприятии можно будет, только зная его правообладателя и место регистрации его как юридического лица или предпринимателя. Правда, если при внесении записей об объектах будет указано вхождение данного объекта в состав имущественного комплекса, то после ответа о правообладателе конкретного объекта интересующееся лицо будет знать, в какой орган по регистрации прав следует обращаться за информацией о предприятии в целом. Если же в состав предприятия не входят объекты недвижимости, то поиск правообладателя такого бизнеса как недвижимого имущества может превратиться в увлекательное занятие, особенно с учетом п. 3 ст. 7 Закона о регистрации.
Возникновение имущественного комплекса не единовременно, а в процессе предпринимательской деятельности, по мере приобретения прав на его составляющие появляются следующие проблемы. При регистрации перехода права на проданное предприятие запись о праве приобретателя вносится на основании договора купли-продажи. Но в соответствии с п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации, а также с п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке перед регистрацией сделки или иного ограничения (обременения) должно быть зарегистрировано ранее возникшее право на объект недвижимости. На основании чего возникает «первичное» право на бизнес? Что является основанием для внесения регистрационной записи о праве продавца, арендодателя, залогодателя, учредителя доверительного управления предприятием? Как установлено ст. 18 Закона о регистрации правоустанавливающий документ должен содержать описание объекта, наименование (имя) правообладателя и вид регистрируемого права, т.е. свидетельствовать о возникновении бесспорного субъективного права на недвижимость. В случае «первичного» приобретения прав на предприятие в целом наличие такого документа (документов) в принципе невозможно. Можно сказать, что «первичная» регистрация прав на предприятие до регистрации сделки с ним определяет момент возникновения бизнеса, формирование его как единого объекта прав, подчиняющегося правовому режиму недвижимости. Первичная регистрация необходима и для соблюдения процедуры регистрации сделки. Но такая регистрация предприятия не имеет силы юридического акта в отношении прав на отдельные объекты в его составе.
Приобрести право на предприятие и одновременно на объекты в его составе можно на основании сделки. После совершения сделки переход права на предприятие влечет одновременное приобретение права на объекты. Но до совершения сделки приобрести права на объекты на основании регистрации прав на предприятие невозможно. Для того чтобы приобрести право на бизнес, иметь возможность сформировать его состав перед сделкой, необходимо приобрести право на каждый элемент имущественного комплекса по определенному основанию. Например, нельзя приобрести право на вновь построенный или незавершенный объект недвижимости на основании регистрации права на предприятие, даже если этот объект входит в имущественный комплекс и предназначен для его деятельности.
Данная проблема может быть решена путем внесения изменений в действующие нормативные акты о государственной регистрации. Самым простым способом является отмена установленного Законом о регистрации и Законом об ипотеке требования «первичной» регистрации права на предприятие перед сделкой, естественно, с сохранением установленной ГК РФ регистрацией сделки и перехода права. Однако такой шаг затрагивает важнейший институт государственной регистрации – институт подтверждения права как существенный элемент государственной гарантии законности сделки с недвижимостью. Объекты недвижимости должны включаться в оборот после их «правовой очистки» посредством государственной регистрации прав. Думается, что при сохранении «первичной» регистрации прав на бизнес основание для такой регистрации должно быть определено законом.
Разумеется, что в случае регистрации права на иной имущественный (производственный, технологический) комплекс, не являющийся предприятием, проблема определения основания отсутствует. Регистрация осуществляется по месту нахождения комплекса на основании правоустанавливающего документа, свидетельствующего о приобретении права на сложный объект недвижимости, – акта ввода в эксплуатацию, плана приватизации, передаточного акта или разделительного баланса при реорганизации юридических лиц и пр.
Требуется законодательное определение пределов правовой экспертизы и проверки действительности документов органами по регистрации прав при регистрации прав на предприятие и сделок с ним. В состав предприятия могут быть включены оборудование, сырье и готовая продукция, ценные бумаги, права требования и долги по обязательствам, не связанным с объектами недвижимости, интеллектуальная собственность: фирменное наименование, товарные знаки и знаки обслуживания, патенты, авторские права, «ноу-хау» и пр. Должны ли органы по регистрации прав проверять наличие прав на все элементы предприятия, проводить правовую экспертизу оснований приобретения движимого имущества, исключительных прав, прав требований и долгов по обязательствам, не связанным с недвижимостью? В этом случае регистраторы должны обладать специальными познаниями в сфере корпоративного, авторского, патентного, антимонопольного и другого законодательства. Распространение правовой экспертизы на все элементы предприятия таит в себе большую опасность.
Представляется, что при проверке законности сделок с предприятием органы по регистрации прав должны ограничиваться проверкой действительности поданных документов и проверкой наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав, сделок и прочих ограничений в отношении как предприятия, так и объектов недвижимости в его составе. Правовая экспертиза не должна включать проверку наличия прав на движимые вещи, действительности прав требования и долгов (кроме обязательств, связанных с недвижимостью), иных имущественных прав. Правомерность включения в состав предприятия элементов, не являющихся недвижимым имуществом, подтверждается актом инвентаризации, бухгалтерским балансом и заключением независимого аудитора [44].
Необходимо учитывать, что включение объектов интеллектуальной собственности в состав предприятия не изменяет порядка приобретения и осуществления исключительных прав. Например, в соответствии с Законом Российской Федерации «О товарных знаках, знаках обслуживания и наименованиях мест происхождения товаров» переход исключительных прав на использование товарного знака регистрируется в Федеральном органе исполнительной власти по интеллектуальной собственности и без такой регистрации признается недействительным. Указанным законом (ст. 25) предусмотрено, что передача товарного знака производится на основании договора уступки товарного знака. То есть приобретение прав на предприятие, в составе которого есть данные объекты интеллектуальной собственности, не дает права на их использования без соответствующей регистрации.
Пунктом 1 ст. 22 Закона о регистрации установлена регистрация прав на объекты недвижимости, входящие в состав предприятия, в соответствии с общим принципом регистрации прав по месту нахождения недвижимости. Дополнительное определение уже закрепленного в законе места регистрации на территории нахождения объекта в специальной статье о предприятии, а также указание в п. 3 этой же статьи на взаимодействие органов по регистрации прав, регистрирующих права на объекты и предприятия, устанавливают регистрацию прав на объекты в составе предприятия перед регистрацией прав на имущественный комплекс. Эта стадия является важной и не может быть пропущена перед регистрацией прав на предприятие. Во-первых, потому что регистрация прав на предприятие и сделок с ним должна будет осуществляться органами по регистрации прав во взаимодействии с тем учреждением, на территории которого находятся реальные объекты недвижимости. Во-вторых, как отмечалось выше, первоначальные записи о правах на объекты должны быть внесены на основании документов, подтверждающих приобретение прав на данные объекты, а не на основании регистрации прав на предприятие. До совершения сделки возникновению права на предприятие должно предшествовать возникновение права на объекты в его составе, а регистрации прав на предприятие должна предшествовать регистрация ранее возникших прав на каждый объект недвижимости в месте его нахождения.
Следует учесть, что регистрация перехода или обременения права, сделки с предприятием есть основание для внесения записей о новом собственнике или об обременении права на каждый объект, которое производится без взимания платы. Баланс интересов органов по регистрации прав и правообладателей соблюден, когда первичная регистрация по месту нахождения объектов совершается за плату, в то время как при переходе прав на предприятие в целом плата за внесение новых записей по каждому объекту не взимается.
Имеется также замечание организационного характера. Отсутствие регистрации ранее возникшего права на каждый объект в органах по регистрации прав соответствующего регистрационного округа невыразимо усложняет правовую экспертизу при регистрации прав на предприятие и сделки с ним в органах по регистрации прав по месту нахождения правообладателя, а также процедуру взаимодействия органов по регистрации прав при осуществлении регистрации.
Бизнес, «предприятие на ходу» – является постоянно изменяющийся объект права. Изменяться могут состав и стоимость предприятия, отдельные объекты из состава предприятия могут быть отчуждены, переданы в залог, аренду, обременены иным способом. Как установлено п. 1 ст. 22 Закона о регистрации, записи о правах и сделках с отдельными объектами вносятся органами по регистрации прав по месту нахождения объектов. Должны ли отражаться эти изменения в месте регистрации права на предприятие (по месту регистрации правообладателя)? Очевидно, что требовать от собственника ходатайства о внесении изменений в ЕГРП в части описания предприятия каждый раз после регистрационных действий с отдельными объектами нет оснований. Нет необходимости и в постоянном отражении юридической судьбы объектов из состава предприятия в разделе ЕГРП, содержащем записи о предприятии в целом. Достаточно только при разработке процедуры регистрации заложить принцип отсылки в описании состава предприятия к разделам ЕГРП, содержащим записи об отдельных объектах предприятия.
Например, Н.В. Фролова пишет, что нельзя два раза совершить сделку с одним и тем же предприятием, поскольку состав этого предприятия во времени всегда будет различен [46]. Поэтому предлагается законодательно закрепить то, что предприятие создается для совершения сделки и прекращается после перехода прав на него к новому лицу. Думается, что нельзя отождествлять понятия «предприятие» и «состав предприятия». Изменчивость бизнеса как особенность его правовой природы не означает его постоянного возникновения и исчезновения. Да, объект изменяется, но это все тот же объект права, все тот же имущественный комплекс, хотя и с другими составом и стоимостью. Если исходить из концепции «исчезновения» предприятия после сделки с ним, то после регистрации перехода права на предприятие требуется закрытие раздела ЕГРП, содержащего записи о данном предприятии, что влечет и прекращение права на предприятие. Очень трудно будет объяснить собственнику предприятия, обратившемуся впоследствии за регистрацией сделки со своим бизнесом, что его право прекратилось, поскольку «это уже не то предприятие». Таким образом, разделы ЕГРП, содержащие актуальные записи о правах на предприятие не должны закрываться, в том числе после регистрации прекращения ограничений и сделок с предприятиями.
Однако в случае совершения последующей сделки с зарегистрированным предприятием собственник должен опять удостоверить его состав. На основании документов, удостоверяющих новый состав предприятия, перед регистрацией сделки в ЕГРП должны быть внесены изменения в описание объекта права. Эти изменения необходимы также для описания ЕГРП предмета сделки при заполнении регистрационной записи о ней.
Необходимость соблюдения действующих норм при государственной регистрации прав на предприятие и сделок с ним в случае, когда мест нахождения объектов и места регистрации правообладателя и правоприобретателя как юридических лиц (или индивидуальных предпринимателей) различные, ведет к необходимости взаимодействия нескольких органов по регистрации прав, что существенно усложняет регистрационную процедуру. В то же время, в случае регистрации прав на предприятие, в состав которого не включены объекты недвижимости и права пользования ими, государственная регистрация носит формальный характер и в связи с изменчивостью бизнеса, по существу, не дает каких-либо дополнительных гарантий участникам сделки. Поэтому целесообразность подчинения предприятия как специфического объекта гражданских прав правовому режиму недвижимости, в том числе требованиям государственной регистрации, требует дальнейшего изучения и обсуждения в рамках законодательной работы.