Научная электронная библиотека
Монографии, изданные в издательстве Российской Академии Естествознания
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ
Чулюкова С. А., Дробот М. А.,
3.1. Особенности осуществления государственной регистрации сделки, перехода прав на недвижимое имущество юридических лиц
В настоящее время в России рынок купли-продажи недвижимости занимает значительное место в гражданско-правовом обороте имущества. В силу специфики оборота недвижимости, вызванного государственной регистрацией перехода права собственности на него и сделок с ним, нередко возникают споры по поводу принадлежности права собственности на то или иное недвижимое имущество.
Рассматривая данную разновидность сделок отчуждения недвижимости, следует отметить, что с точки зрения регистрации прав на недвижимое имущество существуют две принципиально различные ситуации. Первая – передача недвижимого имущества при создании юридического лица, и вторая – те же самые действия в отношении юридических лиц, которые уже созданы [16]. В силу их существенной специфики каждая ситуация будет рассмотрена отдельно.
Начнем с вновь создаваемых юридических лиц. О совершении учредителями сделок отчуждения имущества можно говорить лишь при создании юридических лиц, по отношению к которым их участники либо имеют корпоративные (членские) права, либо не имеют имущественных прав (п. 2 ст. 48 ГК РФ). В первом случае сделка носит возмездный характер, поскольку при внесении недвижимости в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества участник приобретает право на получение доходов от деятельности такого лица, во втором же случае сделка носит безвозмездный характер, так как при передаче имущества в процессе создания общественных и религиозных организаций, благотворительных фондов, их учредители не вправе рассчитывать на какой-либо имущественный эквивалент.
Действующим законодательством не предусмотрена государственная регистрация сделок, направленных на переход права собственности на недвижимость к вновь создаваемым юридическим лицам. Однако возникновение права на недвижимость у этих юридических лиц должно быть зарегистрировано в соответствии со ст. 131 ГК РФ. Вопрос же состоит в том, в какой момент право учредителя считается прекратившимся, а право вновь созданного юридического лица считается возникшим?
Вполне очевидно, что здесь невозможно поставить момент возникновения права вновь создаваемого юридического лица в зависимость от регистрации этого права. Произвести эту регистрацию до регистрации самого юридического лица невозможно, так как нет еще самого субъекта. Считать же, что право на передаваемое имущество после регистрации юридического лица, но до регистрации права по-прежнему принадлежит учредителю, означало бы, что некоторые юридические лица на момент их создания были бы лишены имущества, что противоречило бы п. 1 ст. 48 ГК РФ, где наличие имущества названо одним из основных признаков юридического лица [39].
Пленум ВАС РФ в п. 2 Постановления № 8 указывает, что «при разрешении споров следует иметь в виду, что с момента внесения имущества в уставный (складочный) капитал и государственной регистрации соответствующих юридических лиц учредители (участники) названных юридических лиц утрачивают право собственности на это имущество» [70]. При этом ВАС РФ не делает исключения для недвижимого имущества. Логично предположить, что если с момента государственной регистрации юридических лиц их учредители утрачивают право собственности на имущество, то в этот же момент данное право возникает у вновь созданного юридического лица. Трудно предложить иное решение данного вопроса при создании юридических лиц. Поэтому не может не вызвать возражений позиция Е.А. Киндеевой и М.Г. Пискуновой, которые полагают, что «права на недвижимое имущество, переданное в качестве вклада (взноса), созданного путем учреждения нового юридического лица, возникают в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ по общему правилу – с момента государственной регистрации права [55]. До регистрации перехода права имущество остается собственностью учредителя».
Однако сам по себе сделанный вывод не решает всех правовых проблем, связанных с переходом прав на недвижимость к вновь создаваемым юридическим лицам. Следует обратить внимание на то, что в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц», орган, уполномоченный проводить такую регистрацию, лишен права проверки юридической состоятельности представленных ему документов, в том числе и документов о передаче недвижимости вновь создаваемому лицу. Статья 23 указанного закона, закрепляющая основания для отказа в государственной регистрации юридических лиц, подобных оснований не предусматривает.
Что же касается документов, необходимых для государственной регистрации, то они ограничиваются решением о создании юридического лица, учредительными документами и заявлением с подтверждением, «что представленные учредительные документы соответствуют установленным законодательством Российской Федерации требованиям к учредительным документам юридического лица данной организационно-правовой формы, что сведения, содержащиеся в этих учредительных документах, иных представленных для государственной регистрации документах, заявлении о государственной регистрации, достоверны, что при создании юридического лица соблюден установленный для юридических лиц данной организационно-правовой формы порядок их учреждения, в том числе оплаты уставного капитала (уставного фонда, складочного капитала, паевых взносов) на момент государственной регистрации, и в установленных законом случаях согласованы с соответствующими государственными органами (или органами местного самоуправления) вопросы создания юридического лица».
Это значит, что в учредительных документах может быть указано, что одним из учредителей в уставный капитал юридического лица вносится объект недвижимости, однако принадлежность этого объекта учредителю будет подтверждена лишь заявлением о государственной регистрации. Таким образом, принимая решение, с которым закон связывает возникновение права собственности у вновь создаваемого юридического лица, орган, регистрирующий юридические лица, будет лишен какой-либо объективной информации о соответствии закону данной сделки [3].
В связи с тем, что момент возникновения права вновь создаваемого юридического лица на недвижимость не связан с моментом регистрации этого права, возникает еще два вопроса. Первый – с какого момента вновь созданное юридическое лицо может заключать сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданным ему учредителями, и второй – как быть с положением п. 2 ст. 4 Закона о регистрации, согласно которому «обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.
Вряд ли подлежит сомнению утверждение о том, что лицо приобретает право распоряжения имуществом с момента возникновения у него этого права. Следовательно, такое право возникает у вновь созданного юридического лица с момента его регистрации. В то же время ст. 6 Закона о регистрации говорит о признании только тех прав, которые возникли
до вступления в силу Закона о регистрации, а п. 2 ст. 4 этого Закона говорит об обязательной регистрации всех прав (очевидно, независимо от того момента, с которым указанный закон связывает их возникновение). Налицо явное несоответствие, которое должно быть устранено. Путь его устранения видится в том, чтобы из ст. 6 Закона о регистрации, которая говорит о признании ранее возникших прав, изъять упоминание о моменте вступления в силу этого закона. Таким образом, можно было бы говорить о правах просто возникших ранее того момента, когда встал вопрос об их регистрации. Тогда на основании п. 2 ст. 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, ранее возникшие у вновь созданных юридических лиц, подлежали бы регистрации при совершении юридическим лицом распоряжения этим имуществом (так как именно о распоряжении говорит п. 2 ст. 6, когда требует регистрации ранее возникшего права при регистрации перехода права, его обременения или иной сделки с данным объектом).
Вместе с тем достаточно трудно представить себе, чтобы участник гражданского оборота, обладающий достаточным опытом и осмотрительностью, заключил бы с вновь созданным юридическим лицом сделку в отношении переданного этому лицу в уставный капитал недвижимого имущества лишь на основании его учредительных документов и акта регистрации этого юридического лица. Можно с уверенностью предположить, что в качестве обязательного документа для совершения сделки он потребовал бы подтвержденных в установленном порядке сведений о государственной регистрации права данного юридического лица на недвижимость.
Но даже если бы такая сделка была заключена, орган, регистрирующий права на недвижимость, должен был сначала зарегистрировать право вновь созданного юридического лица (п. 2 ст. 6 Закона о регистрации), а значит, установить законность передачи ему недвижимости учредителем. И вот тут возникает вопрос о последствиях вывода регистрирующего органа о незаконности сделки по переходу права от учредителя к вновь созданному юридическому лицу.
В соответствии с законом регистрирующий орган в таком случае должен отказать в регистрации. Но такое решение будет противоречить принятому до этого решению другого регистрирующего органа о регистрации юридического лица, которое является основанием для признания перехода права на недвижимость состоявшимся. И это противоречие может сохраниться в течение длительного времени, так как закон не предусматривает какого-либо механизма его разрешения.
В то же время на основании п. 2 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц» «регистрирующий орган вправе обратиться в суд с требованием о ликвидации юридического лица в случае допущенных при создании такого юридического лица грубых нарушений закона или иных правовых актов, если эти нарушения носят неустранимый характер, а также в случае неоднократных либо грубых нарушений законов или иных нормативных правовых актов о государственной регистрации юридических лиц» Думается, что с учетом данной нормы необходимо в законодательном порядке предусмотреть обязанность учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость сообщать органам, осуществляющим регистрацию юридических лиц, о выявлении несоответствия закону сделок по передаче недвижимого имущества в собственность (уставный капитал) вновь создаваемых юридических лиц. Такие сообщения могли бы направляться с приложением копий отказов в регистрации [4].
Но нам представляется, что законом должен быть установлен механизм, который направлен не на последующее реагирование на коллизии между решениями регистрирующих органов, а на предотвращение самой возможности возникновения этих коллизий. И в качестве такого механизма было бы целесообразно введение в ГК РФ требования о регистрации сделок по передаче недвижимого имущества в собственность вновь создаваемых юридических лиц. Во-первых, такая регистрация носила бы характер предварительного контроля законности передачи недвижимости вновь создаваемому юридическому лицу, что было бы важно как для учредителей этого лица, так и для последующих его контрагентов. Во-вторых, такая регистрация предотвращала бы недобросовестные действия учредителя-собственника объекта, который не смог бы распорядиться данным объектом иным образом до регистрации права вновь создаваемого юридического лица. В-третьих, это могло бы создать основание для дополнения положений Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц» требованием представления соответствующего документа из органа по регистрации прав на недвижимость в случае внесения недвижимости в уставный капитал юридического лица.
В то же время возникает непростой вопрос о том, как проводить регистрацию такой сделки, так как ее правовая природа не совсем обычна. Дело в том, что сторонами этой сделки, кроме собственника объекта недвижимости, являются другие учредители юридического лица. А в случае, если собственник является единственным учредителем, то эта сделка становится односторонней. Создаваемое юридическое лицо стороной в этой сделке не является, так как его еще нет. Но сделка эта направлена на возникновение права собственности на объект именно этого лица, которое на момент заключения сделки отсутствует.
Таким образом, перед нами сделка в пользу третьего лица, которое возникнет в будущем (ст. 430 ГК РФ), причем сделка с отлагательным условием, поскольку непосредственно не влечет перехода права от учредителя к создаваемому юридическому лицу, а связывает этот переход с условием, которое может и не наступить – с регистрацией вновь созданного юридического лица (п. 1 ст. 157 ГК РФ).
С учетом этих особенностей рассматриваемой сделки она может быть зарегистрирована как обременение права собственности учредителя. Именно о регистрации подобного рода обременений говорится в абз. 6 ст. 12 Закона о регистрации, которая предписывает в подразд. III ЕГРП вносить записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество, о документах, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав, о существенных и об иных условиях сделки, на основании которой возникают ограничения (обременения) прав, в объеме сведений, определенных Правилами ведения Единого государственного реестра прав, а также дата внесения и номер записи, имя государственного регистратора и его подпись.
Существует и еще одна проблема, связанная с созданием юридических лиц с передачей в их уставный капитал недвижимости. Законы, регламентирующие создание и функционирование хозяйственных обществ, в качестве необходимого условия их регистрации устанавливают оплату не менее 50 % уставного капитала на момент регистрации (ст. 34 Федерального закона «Об акционерных обществах (п. 3 ст. 90 ГК РФ)), ст. 16 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»).
В связи с этим возникает вопрос, можно ли оплатить установленные законом 50 % уставного капитала недвижимым имуществом?
Вопрос этот должен решаться в зависимости от того, что понимать под состоявшейся оплатой уставного капитала. Если под этим понимать состоявшийся переход права собственности к вновь созданному юридическому лицу, то вполне очевидно, что требование закона никогда не сможет быть выполнено, так как право собственности не может перейти к тому, чего еще нет.
Это означает, что под оплатой уставного капитала закон понимает нечто иное. На практике органы, производящие регистрацию юридических лиц, в качестве доказательств оплаты уставного капитала до регистрации юридического лица принимают документы, свидетельствующие о внесении учредителями необходимых денежных сумм в депозит нотариуса, о зачислении денег на специальный депозитный счет в банке, о передаче движимого имущества, вносимого в уставный капитал до регистрации юридического лица, кому-либо на хранение и пр. Из этого же исходит судебная практика. Следовательно, под оплатой уставного капитала юридического лица понимается определенное обособление вносимого в уставный капитал имущества, обособление, которое исключает распоряжение этим имуществом учредителями до момента регистрации юридического лица.
Как уже неоднократно указывалось, специфика недвижимого имущества состоит в том, что его невозможно обособить путем перемещения. Означает ли это, что уставный капитал не может быть оплачен до регистрации недвижимым имуществом? Представляется, что такое решение вряд ли отвечало бы потребностям гражданского оборота. Но в таком случае, каким образом можно было бы до регистрации юридического лица обособить вносимую в уставный капитал недвижимость? Такое обособление необходимо, с одной стороны, другим учредителям, которые должны быть уверены в том, что до регистрации их партнер не распорядится объектом иным образом, а, с другой стороны, подтверждение такого обособления необходимо органу, регистрирующему юридические лица, чтобы убедиться в выполнении требования о частичной оплате уставного капитала на момент регистрации.
Оптимальным способом такого обособления могла бы быть государственная регистрация сделки, направленной на внесение недвижимого имущества в уставный капитал вновь создаваемого юридического лица [50]. Внесение такой сделки в реестр обременений по данному объекту, с одной стороны, обособило бы данную недвижимость, а с другой стороны, не позволило бы ее собственнику ей распоряжаться (по крайней мере, путем отчуждения). Исходя из вышеизложенного представляется целесообразным внести в ст. 66 ГК РФ дополнительный пункт следующего содержания:
«Сделки, направленные на внесение недвижимости в имущество вновь создаваемого юридического лица, подлежат государственной регистрации».
Теперь перейдем к рассмотрению внесения недвижимости в уставный капитал уже существующих юридических лиц. Такое внесение возможно как при увеличении уставного капитала, так и при формировании оставшейся части первоначально указанного уставного капитала после регистрации юридического лица.
Данная ситуация отличается от ранее рассмотренной прежде всего тем, что на момент внесения недвижимости в уставный капитал юридического лица это лицо уже существует. При этом нет необходимости в построении юридических конструкций по оформлению внесения данного имущества в уставный капитал, отличных от общепринятых положений о возникновении права собственности на недвижимость. Иными словами, в этом случае право собственности юридического лица на имущество, вносимое в его уставный капитал, возникает с момента регистрации перехода этого права к этому юридическому лицу (п. 2 ст. 8 ГК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ).
В соответствии с действующим законодательством (ст. 12 Федерального закона «Об акционерных обществах» и ст. 19 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью») регистрация изменений в уставах соответствующих юридических лиц, связанных с увеличением уставного капитала, возможна только после полного внесения имущества на сумму, установленную решением об увеличении уставного капитала. Поэтому общепринятой практикой органов, регистрирующих юридические лица, является требование в качестве подтверждения внесения недвижимости в уставный капитал документов, удостоверяющих регистрацию права собственности этого юридического лица.
В связи с этим вызывает сомнение универсальность ранее рассмотренного разъяснения в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ № 8 о том, что «при разрешении споров следует иметь в виду, что с момента внесения имущества в уставный (складочный) капитал и государственной регистрации соответствующих юридических лиц учредители (участники) названных юридических лиц утрачивают право собственности на это имущество».
Будучи абсолютно справедливым по отношению к случаям создания новых юридических лиц, оно вряд ли может распространяться на внесение недвижимости в уставный капитал уже созданных юридических лиц при увеличении уставного капитала. По мнению автора, нет таких оснований изменять момент возникновения права собственности в случаях совершения сделок – этот момент должен определяться моментом регистрации права на недвижимость за лицом, в чей уставный капитал оно вносится. Вот почему в п. 2 Постановления Пленума ВАС № 8 следовало внести третий абзац следующего содержания:
Право собственности на недвижимое имущество, вносимое в уставный капитал ранее созданного юридического лица, возникает у этого юридического лица с момента регистрации права в органе по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Следует обратить внимание и еще на одну особенность внесения недвижимости в уставный капитал уже созданных юридических лиц в порядке его увеличения, связанную как с регистрацией изменений в учредительных документах юридического лица, так и с регистрацией прав на недвижимость. Федеральный закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» (ст. 19) предусматривает, что документы для государственной регистрации изменений, связанных с увеличением уставного капитала, «а также документы, подтверждающие внесение дополнительных вкладов участниками общества, должны быть представлены органу, осуществляющему государственную регистрацию юридических лиц, в течение месяца со дня принятия решения об утверждении итогов внесения дополнительных вкладов участниками общества и о внесении соответствующих изменений в учредительные документы общества». В случае несоблюдения установленных сроков увеличение уставного капитала общества признается несостоявшимся. При этом, если увеличение уставного капитала не состоялось «участникам общества и третьим лицам, которые внесли неденежные вклады, общество обязано в разумный срок вернуть их вклады, а в случае невозврата вкладов в указанный срок также возместить упущенную выгоду, обусловленную невозможностью использовать внесенное в качестве вклада имущество». Таким образом, при нарушении срока представления документов органу, осуществляющему регистрацию юридических лиц, недвижимое имущество, внесенное в уставный капитал, должно быть возвращено юридическим лицом внесшему его участнику. При этом опять-таки возможно несколько вариантов.
Во-первых, сделки по передаче недвижимости в уставный капитал совершена, но регистрация перехода права не производилась, и документ о фактической передаче недвижимости не подписывался.
В этом случае речь не может идти о возврате имущества, поскольку оно продолжает находиться в собственности и фактическом владении участника общества, который намеревался внести его в уставный капитал. Однако сама сделка подлежит расторжению в связи с невозможностью ее исполнения.
Во-вторых, регистрация перехода права не производилась, но объект недвижимости фактически передан юридическому лицу.
Здесь при нарушении указанных в законе сроков представления документов на регистрацию должна состояться обратная передача недвижимости от юридического лица к его участнику с расторжением соответствующей сделки.
В-третьих, произведена регистрация перехода права собственности на недвижимость от участника к обществу.
В этой ситуации возврат всегда будет означать обратный переход права собственности на недвижимость. Государственную регистрацию такого перехода, как представляется, следует производить на основании документов о расторжении сделки по внесению недвижимости в уставный капитал. В зависимости от того, было ли имущество фактически передано обществу, нужно решать и вопрос о переходе фактического владения.
С точки зрения государственной регистрации прав на недвижимость данная ситуация создает еще одну проблему. Предшествующий анализ должен привести нас к выводу, что сделка по внесению недвижимости в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью всегда представляет собой сделку, которая превращается в ничтожную при нарушении сроков регистрации изменений в уставе. Следовательно, если данное «отменительное условие» наступит, срок будет нарушен, то у юридического лица, право собственности которого будет уже зарегистрировано, исчезнет основание возникновения этого права [23]. В связи с этой ситуацией возникает несколько вопросов.
Во-первых, должен ли орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимость, после проведенной регистрации передачи недвижимости в уставный капитал проверять соблюдение ли сроков, установленных ст. 19 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»?
Во-вторых, как должен поступить этот орган, если ему стало известно о нарушении этих сроков?
В-третьих, как должен поступать орган, осуществляющий регистрацию юридических лиц, если он принимает решение об отказе в регистрации изменений в Уставе в связи с нарушением вышеуказанных сроков, а заявителем представлены документы о регистрации собственности юридического лица на вносимую в уставный капитал недвижимость?
На первый вопрос, как представляется, следует ответить отрицательно. Законом о регистрации на регистрирующий орган не возложено установление обстоятельств, с которыми закон связывает недействительность сделок, если такие обстоятельства возникают после совершения сделок и регистрации прав на недвижимость на их основании.
Второй вопрос более сложен. Допустим, что было зарегистрировано право собственности общества с ограниченной ответственностью на объект недвижимости, внесенный в его уставный капитал в порядке его увеличения. При этом уставный капитал увеличивался исключительно за счет внесения данного объекта. Через год данное общество вновь обратилось в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности на основании сделки купли-продажи к другому юридическому лицу. При этом из документов, представленных для регистрации, можно было однозначно установить, что изменения в устав общества в связи с увеличением уставного капитала не вносились и соответствующие документы в орган, осуществляющий регистрацию юридических лиц, не представлялись.
Как должен поступить регистрирующий орган в этом случае? С одной стороны, в соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации «зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке». Значит, регистрирующий орган не вправе самостоятельно констатировать ничтожность зарегистрированного им права. Вместе с тем закон говорит о такой ничтожности, не говоря о том, что она обязательно должна быть установлена судом. Таким образом, если регистратор по указанным основаниям откажет в регистрации, он превысит свою компетенцию. Если же он проведет последующую регистрацию, то к нему будут в дальнейшем предъявлены обоснованные претензии со стороны приобретателя объекта, у которого он будет изъят, в связи с тем, что на момент совершения договора купли-продажи право продавца было ничтожно. При этом вопрос о признании данного приобретателя добросовестным весьма проблематичен, так как он сам, независимо от регистрирующего органа, должен был проверить все обстоятельства, связанные с наличием у продавца права собственности.
Представляется, что концепция, лежащая в основе существующей системы регистрации прав на недвижимость, не должна позволять регистратору оставлять без внимания известные ему обстоятельства, которые делают регистрируемые права ничтожными. Поэтому для таких случаев, равно как и при обнаружении прав, ошибочно зарегистрированных самим регистрирующим органом, следовало бы возложить на регистрирующий орган обязанность, во-первых, приостановить государственную регистрацию, во-вторых, сообщить об установленных обстоятельствах заявителям, а в-третьих, обратиться в суд с заявлением о признании проведенной государственной регистрации недействительной в порядке, установленном абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ (требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки). В таких случаях стороны могут сами отказаться от регистрации, либо действия регистрирующего органа будут зависеть от решения суда.
Институт государственной регистрации прав на недвижимость, с одной стороны, защищает контрагентов, с другой стороны, ставит перед ними много вопросов, которые требуют разрешения. На практике часто возникают проблемы правового характера при внесении недвижимости в уставный капитал вновь создаваемого юридического лица. Нередко в качестве взноса в уставный капитал вносятся здания, квартиры, сооружения и т.д. В этом случае очень важно определить момент перехода права собственности на нового собственника недвижимости, так как это требуется для определения пополняемости уставного капитала, для постановки на балансе предприятия указанного имущества (для уплаты налога на имущество), при споре о праве на данное имущество и т.д. [19].
Проблема заключается в том, что при регулировании перехода права собственности на недвижимое имущество, при внесении его в уставный капитал нового юридического лица в конкуренцию вступают нормы Гражданского кодекса и Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно статье 213 ГК РФ коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами).
Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем Постановлении № 8 от 25.02.1998 указал, что «при разрешении споров следует иметь в виду, что с момента внесения имущества в уставный (складочный) капитал и государственной регистрации соответствующих юридических лиц учредители (участники) названных юридических лиц утрачивают право собственности на это имущество». Казалось бы, все понятно – с момента подписания акта приема-передачи по учредительному договору и государственной регистрации нового предприятия последнее приобретает право собственности на недвижимое имущество. Однако сразу возникает вопрос – как учесть специфику недвижимого имущества? Ведь права на него могут учитываться только в соответствующих записях и подлежат обязательной государственной регистрации.
В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации «в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации...». Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязательная регистрация права собственности на недвижимые вещи и перехода права собственности.
Согласно пункту 1 статьи 2 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права».
Арбитражные суды при определении собственника недвижимого имущества в случае, когда оно внесено в уставный капитал нового предприятия, но не зарегистрирован переход права собственности, столкнулись с этой проблемой вплотную. Практика судов была неоднозначной; в конце концов Высший Арбитражный Суд РФ, обобщив решения арбитражных судов, пришел, на наш взгляд, к единственно верному решению [7].
Само по себе внесение объекта недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал нового юридического лица не влечет смену собственника, так как не был зарегистрирован переход права собственности.
До государственной регистрации перехода права собственности отношения собственника недвижимого имущества с третьими лицами не изменяются, так как к новому лицу не перешел титул собственника. Только государственная регистрация является единственным доказательством права на недвижимость. Если на момент судебного разбирательства у нового юридического лица не было зарегистрировано право собственности на спорное недвижимое имущество, его собственником является учредитель.
Поэтому положения ст. 213 ГК РФ, согласно которым с момента внесения имущества в уставный капитал нового юридического лица учредитель утрачивает на него право собственности, не применяются к недвижимому имуществу, так как ст. 213 ГК РФ – норма общего характера (касается в общем понятия имущества). А статьи 131, 223 Гражданского кодекса и пункт 1 статьи 2 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» являются специальными нормами (касаются именно недвижимого имущества) и устанавливают иное регулирование.
В связи со сложившейся практикой арбитражных судов по вышеуказанному вопросу государственным органам (в особенности налоговым инспекциям), юридическим и физическим лицам необходимо учитывать особенности определения собственника недвижимого имущества при установлении правоотношений со своими контрагентами.
Подытожив вышеизложенное, можно сделать вывод о следующем:
При внесении в уставный капитал недвижимого имущества оно будет считаться внесенным только после государственной регистрации перехода права собственности. Это нужно учитывать при создании юридического лица и пополнении его уставного капитала, так как при учреждении требуется внести 50 % уставного капитала, и сделать недвижимым имуществом это будет невозможно.
На баланс предприятия недвижимое имущество может быть поставлено только после государственной регистрации перехода права собственности на него. Это значит, что налог на имущество может взиматься только с собственника имущества, чье право зарегистрировано в установленном порядке.
При споре о принадлежности имущества необходимо исходить из того, что единственным законным собственником недвижимости является лицо, чье право прошло государственную регистрацию в органе по регистрации прав на недвижимость.