Научная электронная библиотека
Монографии, изданные в издательстве Российской Академии Естествознания
Организация жилищно-коммунального хозяйства на Севере (на примере Республики Саха (Якутия))
Соломонов М. П.,
4.4. Организация работ по эксплуатации индивидуально определенного частного жилищного фонда и многоквартирных домов
Одним из проблемных секторов жилищного фонда поселений и городских округов являются дома частного сектора. Проблема заключается в отсутствии организации населения, живущих в этих домах. Вопросы отвода поверхностных вод, сбора и вывоза твердых коммунальных отходов и крупногабаритного мусора, отслуживших транспортных средств, вопросы устройства проездов и площадок, общих сетей коммунальной инфраструктуры, строительства палисадников и озеленения улиц, почтовых ящиков должны решаться сообществами жильцов. Как показывает опыт европейских стран Финляндии, Ирландии и др. эти вопросы решаются коммунами (community) владельцев жилых домов. Эти коммуны как правило не большие от силы 5-10 домов, где все друг друга знают и все следят за выполнением принятых ими решений. Земли общего пользования коммуны находятся в собственности коммуны. Например, для расширения общегородской дороги для устройства велосипедной полосы муниципалитет выкупает землю у коммун по определенной муниципалитетом цене. В Финляндии земельные участки частники практически не огораживают, имеется лишь не сплошная живая изгородь высотой не более 1,2 м. Доходит до того, что глухие шторы на окнах жилых домов считается плохим тоном. В жилых кварталах имеется общественный дом, как клубы, где коммуны проводят свои собрания, праздники, где по вечерам постоянно слышна музыка, смех собраний коммун.
В городах республики целесообразнее было бы дачно-строительные кооперативы расформировывать после проведения общих коммунальных сетей и организовывать мелкие товарищества собственников жилья индивидуального жилищного строительства (ТСЖ ИЖС) подобные европейским. Этому способствует также то, что в последнее время дачи активно переводятся городскими властями в жилищный фонд.
В сельской местности местное самоуправление стихийно создает, тоже практически сверху, объединения жильцов «Тюсюлгэ», но они, к сожалению, не имеют юридического статуса и также слишком громоздки для управления. В селах, представляется, не расформировывая «Тюсюлгэ» внутри них создавать ТСЖ ИЖС. Многие выпускники ВУЗов с техническим или экономическим образованием могли бы работать профессиональными менеджерами ТСЖ ИЖС и ТСЖ МКД.
В этой связи, хотелось бы отметить, что гражданская позиция населения выражается, прежде всего, в участии по управлению жилищным фондом: будь это МКД, или частные дома на одной улице. Создание ТСЖ при активном участии жильцов дает громадный эффект в наведении порядка в вопросах уборки мусора, ТКО и КГМ, очистки от снега, озеленения придомовых территорий, порядка выгуливания домашних животных. Вопросы строительства систем коммунальной инфраструктуры на улицах частного сектора, газификации, линий связи, уличного освещения, тротуаров, палисадников, озеленения, почтовых ящиков, народных гуляний, бытового обслуживания, селективного сбора коммунальных отходов на контейнерных площадках невозможно решить без гражданской позиции населения. В воспитании последнего не последнюю роль могла бы играть социальная реклама: по каналам радио, телевидения, во всех газетах и журналах, поисковых системах Интернета, баннерах на популярных сайтах, билборды на автотрассах, аэропортах, авто и речных вокзалах, дорогах и улицах городов и т.д. Призыв «не мусори» мог бы стать законом общежития.
Законодатели, формируя новые институты управления жилищным фондом, заложили параллельное осуществление деятельности УК и ТСЖ. Законодатели дали возможность эволюционному развитию этих форм управления жилищным фондом. В идеале, когда завершится ликвидация ветхого и аварийного жилья и систем коммунальной инфраструктуры, начнет ритмично работать фонд капитального ремонта, ТСЖ окажется наиболее жизненной юридической формой управления жилищным фондом, так как индивидуализированная собственность может опираться только на личной ответственности. Постараемся изложить на каких доводах обосновывается данное утверждение.
УК – это коммерческая организация, целью деятельности которой является прибыль, тогда как ТСЖ имеет целью своей деятельности качественные ЖКУ. ТСЖ само решит – самому вести хозяйство или передать на обслуживание другой специализированной коммерческой организации.
Заботы по качественному обслуживанию жилищного фонда лежат на собственниках жилищного фонда. Собственники (частные владельцы квартир, МСУ – если муниципальный жилищный фонд, организации – если это ведомственный жилищный фонд) сами принимают решение об организации ЖКУ через УК или ТСЖ. Лозунг «Свою собственность сохрани сам» необходимо активно продвигать в массы через финансируемые от государства СМИ: газеты, журналы, сходы, электронные СМИ путем простого тиражирования типовых материалов на сквозных рубриках по ЖКХ. Семинары хороши, но они охватывают мало публики. Нужна беспрерывная, креативная, социальная реклама деятельности ТСЖ, как формы управления жилищным фондом, и широкая пропаганда состоявшихся ТСЖ, таких, как: «МЖК», ТСЖ управляемая Андросовой Е.Н. в г. Якутске, Нерюнгринских ТСЖ, ТСЖ «Пионерская» в с. Сунтар и др.
ТСЖ должны быть маленькими, чтобы объединившиеся домохозяйства знали друг друга, были ответственны друг перед другом, могли контролировать друг друга. Чтобы расходы по содержанию и управлению ТСЖ были приемлемыми их надо объединять в союзы, ассоциации и т.д.
Профессиональность управления можно было бы обеспечить организацией руководства на подряде. Для этого можно создать саморегулируемые организации профессиональных управленцев ТСЖ. Предприимчивых людей с техническими, экономическими знаниями и опытом, которых можно было бы привлекать к данной работе, думается, довольно много. Для начального периода, можно их деятельность субсидировать из бюджетов на период адаптации. Период адаптации нужен в силу необходимости решения чисто организационных вопросов: проведения нескольких собраний одних и тех же жильцов, оформления юридических документов, проведения переговоров собраний жильцов с ОКК и другими контрагентами.
Необходимым представляется координация деятельности властей по продвижению ТСЖ, так как ТСЖ будут являться основой местного самоуправления по примеру других стран.
Недееспособные ТСЖ, созданные сверху или застройщиками, слишком крупные ТСЖ и ТСЖ с недобросовестными руководителями представляется необходимым расформировывать и создавать на добровольной основе.
Более 90 % ТСЖ работают через управляющие компании, и только около 10 % ТСЖ сами ведут хозяйственную деятельность. Ведущие самостоятельно хозяйственную деятельность ТСЖ в разы сокращают коммунальные платежи для своих жильцов, внедряя ресурсосберегающие технологии, активно сотрудничают с местными властями, ресурсоснабжающими и ремонтными организациями.