Научная электронная библиотека

Монографии, изданные в издательстве Российской Академии Естествознания

УЧЕТНО-АНАЛИТИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ХОЗЯЙСТВЕННЫХ ОПЕРАЦИЙ ПО ДОГОВОРАМ ПОЖИЗНЕННОЙ РЕНТЫ И СОДЕРЖАНИЯ

Перепеловский А В, Черненко А Ф,

1.1.3. Требования законодательства к порядку исполнения ДПР (ДПС)

Согласно пункту 1 статьи 586 ГК рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с на­рушением договора ренты, если ГК, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

При заключении сделки передачи имущества, обремененного договором ренты, необходимо [91]:

­1) известить приобретателя недвижимости о том, что она обременена рентой; в подтверждение продавец должен получить от покупателя письмен­ное сообщение о том, что он знает об обременении имущества рентой и, тем не менее, согласен его приобрести;

2) заручиться согласием получателя ренты на передачу недвижимости но­вому владельцу, а, следовательно, новому плательщику ренты; в под­тверж­дение продавец должен получить от получателя ренты письменное согласие на передачу имущества новому собственнику.

Особенностью ДПС является то, что плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять переданное ему недвижимое имущество только с предварительного согласия получателя ренты (статья 604 ГК). Это связано с тем, что пожизненное содержание с иж­дивением, в отличие от других видов ренты, предполагает более тесную связь плательщика ренты и ее получателя. Возлагая на плательщика ренты обязанности по обеспечению своих потребностей в жилище, питании, одежде и т.п., иждивенец, как правило, хорошо его знает и доверяет ему. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для иждивенца неприемлемой. Поэтому любые действия плательщика ренты, которые могут повлечь за собой, в итоге, переход права собственности на имущество к другому лицу, должны быть предварительно согласованы с получателем ренты. Если же имущество было отчуждено, сдано в залог или иным образом обременено без согласия иждивенца, он вправе требовать признания этих актов недействительными [2].

При нарушении плательщиком ренты принятых обязательств иждивенец обладает дополнительными возможностями по возврату имущества. Поэтому плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иж­ди­ве­ни­ем использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества (статья 604 ГК). В связи с этим при прогнозном анализе эффекта от исполнения ДПС необходимо принять во внимание расходы на периодический ремонт полученного имущества.

При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (пункт 1 статьи 587 ГК). Таким образом, ДПС предполагает обязательное приобретение права залога на передаваемое имущество (объект недвижимости), а ДПР – только в том случае, если плательщику ренты передается объект недвижимости.

Если же по ДПР получатель ренты передает денежные средства или иное движимое имущество, то существенным условием ДПР является обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения своих обязательств получателю ренты либо застраховать в пользу получателя рен­ты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств (пункт 2 статьи 587 ГК). Исполнение обязательств по выплате пожизненной ренты в соответствии с ДПР может обеспечивать­ся неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручитель­ством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 ГК). Неуказание в ДПР одного из условий – об обеспечении исполнения обязательств либо страховании риска ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору – означает, что ДПР не заключен (пункт 1 статьи 432 ГК). Соответствующие расходы должны быть учтены при перспективном анализе эффекта от исполнения ДПР.

При невыполнении плательщиком ренты обязанностей по договору, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (пункт 3 статьи 587 ГК).

В ГК не рассмотрен случай утраты имущества, под которое выплачивается рента, по вине получателя ренты. Представляется, что плательщик ренты в этом случае вправе потребовать от ее получателя возмещения своих расходов по договору ренты [110].

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные статьей 395 ГК, если иной размер процентов не установлен договором ренты (статья 588 ГК).