Научная электронная библиотека
Монографии, изданные в издательстве Российской Академии Естествознания

2.1. Оценка состояния рынка небанковского кредитования в системе кредитных отношений в зарубежных странах

Функционирование и формирование рынка ипотечного кредитования зарубежных стран, в том числе России, во многом зависит от количественных и качественных факторов развития национальных экономик. К таким факторам можно отнести: структуру собственности экономики, финансовую структуру экономики, принадлежность кредитного рынка (развитый или формирующийся), проводимую государственную политику в области финансово-кредитного рынка (орган осуществляющий контроль и регулирование кредитного процесса), ценообразование экономики, также следует добавить и общую систему результативности социально-экономического развития государства, представленную обильным количеством показателей.

Однако развитие рынка ипотеки на наш взгляд происходит в прямой зависимости от ключевых параметров, таких как:

● Макроэкономические параметры:

– характеристика рынка кредитных ресурсов (доминирование отдельных участников на рынке кредитных ресурсов, степень монополизма на рынке кредитных ресурсов, а также возможные барьеры для входа на кредитный рынок);

– факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (развитие внешнеэкономической деятельности, уровень потребности в объектах недвижимости, уровень безработицы и инфляции, таможенные пошлины и налогообложение, динамика курса валюты, а также уровень и условия оплаты труда).

● Микроэкономические параметры: соотношение между различными видами заемного капитала, механизмы применения и движения заемного капитала, формы и методы привлечения и сосредоточения заемного капитала.

Ключевые параметры развития рынка ипотеки представлены
на рис. 2.1.

Рис. 2.1. Ключевые параметры развития рынка ипотеки.
Источник: составлено автором

Ключевые параметры ипотечного рынка, которые, по нашему мнению можно условно разделить на две большие группы:

● Факторы, влияющие на формирование и развитие рынка не-
движимости;

● Факторы, влияющие на функционирование рынка кредитных ресурсов и условий их предоставления финансовыми институтами для нужд ипотеки.

Первая группа факторов, в свою очередь представляет собой совокупность макроэкономических показателей, характеризующих качественные и количественные параметры функционирования ипотечного рынка. На наш взгляд, к числу таких параметров можно отнести: среднюю цену на недвижимость; минимальную и среднюю заработную плату; уровень безработицы и инфляции. Макроэкономические показатели, влияющие на функционирование ипотечного рынка по данным на 2013 г. Представлены в табл. 2.1.

Сравнивая макроэкономические показатели, влияющие на функционирование ипотечного рынка, отметим, что из 11 приведенных стран Россия по минимальной оплате труда находится на 8 месте, отставая в 15 раз Люксембургу и в 11,5 раз Бельгии, но опережая в 1,4 раза аутсайдера таблицы Казахстана. Однако, средняя оплата труда отодвинула Россию на 9-е место, а Белоруссия заняла 8-е обогнав нас всего на 1640 руб. Касательно средней стоимости недвижимости, то здесь мы также стоим на 8 месте, но отстаем от стоимости в 4 раза от средней цены в США и более 2 раза от вышеуказанных Европейских стран.

Таблица 2.1

Макроэкономические показатели, влияющие на функционирование ипотечного рынка по данным на 2013 г.

п/п

Страна

Минимальная заработная плата, в руб.

Средняя заработная плата, в руб.

Средняя цена недвижимости, в руб.

Уровень безработицы, в % от всего населения

Уровень инфляции, в %

1

Люксембург

76 605

139 926

121 000

5,7

2,0

2

Бельгия

60 583

107 190

119 000

9,0

1,73

3

Нидерланды

59 276

123 774

118 000

8,2

1,7

4

Ирландия

58 971

102 898

116 000

4,3

0,5

5

Франция

57 695

99 194

147 000

11

2,6

6

Великобритания

51 000

105 170

213 000

1.5

1,38

7

США

40 265

117 942

260 000

7,4

1,73

8

Россия

5 205

30 141

53 000

5,27

6,51

9

Белоруссия

4 885

32 806

32 000

0,5

16,79

10

Украина

4 240

23 324

35 000

9,2

0,64

11

Казахстан

3 728

25 789

37 000

5,3

5,09

Из курса экономической теории общеизвестно, что повышение уровня инфляции ведет к уменьшению безработицы. Данный постулат четко прослеживается в данных по Белоруссии (уровень инфляции (16,79 %), а уровень безработицы минимальный (0,5) из 11 анализируемых стран). А вот по Украине возникают вопросы, в частности при практически минимальной оплате и средней оплате из представленных стран уровень безработицы составляет 9,2 %, да конечно можно говорить о минимальной инфляции (0,64), но….

Вторая группа факторов, факторы, влияющие на функционирование рынка кредитных ресурсов и условий их предоставления финансовыми институтами для нужд ипотеки, а именно:

● Объем и динамика ипотечного кредитования;

● Процентные ставки по ипотечному кредиту;

● Доля ипотечных кредитов в цене недвижимости.

С 2000 г. по 2013 г. в странах Европы ипотечных кредитов было выдано свыше 6,5 трлн. евро, связано это в первую очередь с низкими процентными ставками, невысоким ростом цен на жилье, повышение доступности рынка ипотечного кредитования, а также расширение спектра ипотечного продукта. Так в Ирландии в 2000 г. объемы составляли 51 тыс. евро, в 2010 г. выросли в 10 раз, однако были существенные колебания в конце 2007–2008 гг. Зато 2013 г. объем ипотечного кредитования достиг максимума с 2010 г. (более 600 тыс. евро). Так в Греции в 2000 г. объемы составляли 97 тыс. евро, в 2010 г., т.е. выросли в 5–7 раз, но, к сожалению, по настоящее время в области ипотечного кредитования высокая экстенсивность на греческом рынке не наблюдается.

Если анализировать статистические данные, как Западных, так и Восточных Европейских стран, то их рынок можно условно разделить на следующие два временных промежутка: с 2000 года по 2007 год и с 2008 г. – по настоящее время. Данная градация, на наш взгляд, обоснована тем, что в первый (предкризисный) временной период рынок ипотеки развивался достаточно однородно и стабильно, а глобальный финансовый кризис внес существенные изменение в ключевые параметры рынка ипотеки. Это коснулось и Россию, и США и др. западные страны. Но хотелось бы еще также отметить, что чрезмерно активное ипотечное кредитование приводит к кризисным явлениям. Кризис ипотечного кредитования в США в августе 2006 г. (устойчиво-повышающийся рост ипотечного продукта более 70 лет) дестабилизировал, не просто финансово-экономическую ситуацию отдельной страны, а плавно перерос в глобальный экономический кризис
мирового масштаба.

Сегодня Банк Англии ужесточил критерии ипотечного кредитования, в связи предотвращением чрезмерно-активного кредитования домовладельцев. В Швеции сегодня получить ипотечный продукт непросто. Снижение цен на недвижимость в 2008 г. породило превышение спроса на покупку объектов недвижимости, над предложением (заморозка строительства в связи со снижением цен строительных объектов), тем более во взаимосвязи с покупкой недвижимости с использованием ипотеки. Это в свою очередь заставило пересмотреть Швецию свое понимание в области ипотечного кредитования в сторону их ужесточения, что отличается от компаративистского подхода развитых стран.

Процентные ставки по ипотечному кредиту в зарубежных странах намного ниже, чем в России. Средняя процентная ставка в Дании составляет 1,36 %, в Швеции, Португалии, Испании не превышает 2,5 %, в Великобритании, Германии, Греции, Норвегии, Ирландии 5 %, а в России, как отмечалось выше 12,3 %. Следовательно, сумма переплаты по российскому ипотечному кредиту в несколько раз превышает европейские, а тем более, в долгосрочном периоде.

В Европе финансовые институты принимали к первичному рассмотрению заявки, по которым доля первоначального взноса не меньше 5 %, от стоимости объекта, но удельный вес таких кредитов невелик и был доступен только для узкой категории особо обеспеченных заемщиков. В основном финансовые институты выдавали ипотечные кредиты при минимальной величине первоначального взноса 25 % и выше.

Если брать сделки покупки-продажи недвижимости с использованием ипотеки, то в США ипотечным кредитованием пользуется около 85 % от всех сделок, в Европе данный показатель варьируется. Так в Швеции практически отказались поддерживать институты ипотечного кредитования и доля их в общей покупке недвижимости не значительна.

Обобщая выше изложенное, можно заключить, что с 2000 г. наблюдалось увеличение количества выданных ипотечных кредитов, но начавшийся глобальный финансовый кризис внес существенные изменения, и с 2007 года наблюдалась обратная динамика, стабилизировавшись лишь в 2012 г.

В Европе по объему выданных ипотечных кредитов лидирующие позиции занимает Великобритания и как отмечалось в первой главе серьезную конкуренцию коммерческим банкам на рынке розничного депозитно-кредитного обслуживания и в области ипотечного кредитования составляют строительные общества. Далее отметим, что как в большинстве стран мира, ставка ипотечного кредита в Евросоюзе зависит от учетной ставки Центральных банков. В России – ставка рефинансирования и ключевая ставка ЦБ РФ, в Великобритания – учетная ставка, в Европейских странах – Euribor (Euro Interbank Offered Rate) – межбанковская ставка по евро. Касательно Европы то процент ипотечного кредитования складывается из перманентной и переменной составляющей, т.е. учетная ставка (ставка Euribor) вариационная составляющая, а ставка банка неизменна, также и в Англии и ряде других стран мирового сообщества. Ниже приведены справочные данные по условиям ипотечного кредитования в европейских странах и Австралии.

Таблица 2.2

Справочные данные по условиям ипотечного кредитования в европейских странах
и Австралии 2013 г. [157]

Ипотека за рубежом (ипотека в Европе)

Объект, приобретаемый в ипотеку

Минимальный первоначальный взнос в ипотеку

Минимальная сумма ипотечного кредита

Срок погашения и отечного
займа, лет (года)

Денежная единица ипотечного кредита

Ставка ипотечного кредита

Возраст
заемщика, лет

Ипотека в Британии (Англии)

Готовое жилье / строящиеся объекты

25 ٪

£ 300 000

20

€, £, $.

Ставка ЦБ Англии (٠,٥ ٪) + 2,69 ٪ = 3,19 ٪

25–65

Ипотека на Кипре

30 ٪ / 40 ٪

€ 10 000

20

€, £, $.

6-и мес. Euribor * + 2 ٪

25–65

Ипотека во Франции

30 ٪

€ 100 000

15

€, £, $.

3-х мес. Euribor * + 1,5 ٪

25–65

Ипотека в Греции

30 ٪

€ 10 000

21

€, £, $.

6-и мес. Euribor * + 2 ٪

25–65

Ипотека в Италии

50 ٪

€ 500 000

15

€, $.

3-х мес. Euribor + 1,5 ٪

25–65

Ипотека в Испании

40 ٪

€ 30 000

30

€, £, $.

годовой Euribor * + 2 ٪

25–65

Ипотека в Португалии

50 ٪

£ 500 000

15

€, £, CHF

3-х мес. Euribor* + 1,5 ٪

25–65

Ипотека в Бельгии

50 ٪

£ 500 000

15

€, £, CHF

3-х мес. Euribor* + 1,5 ٪

25–65

Ипотека в Германии

50 ٪

£ 1000 000

5 лет, рефинансирование

€, £, $.

3-х мес. Euribor* + 1,5 ٪

25–65

Ипотека в Швейцарии

40 ٪

£ 1000 000

 

€, £, $.

3-х мес. Euribor* + 1,5 ٪

25–65

Ипотека в Австралии

40 ٪

€ 1000 000

 

€, £, $.

3-х мес. Euribor * + 1,5 ٪

25–65

Ипотека в Турции

30 ٪

€ 25 000

3-240 мес.

€, £, $, ¥.

0,75 ٪ в месяц

25–70

–* Euribor – Euro Interbank Offered Rate. Устанавливается ежедневно в 11.00 брюссельского времени Европейской банковской федерацией (FBE), ставка только для единой европейской валюты.

В России, с сентября 2013 г., когда Центральный Банк России стал мегарегулятором, произошли существенные изменения. И первое нововведение связано с введением, так называемой Ключевой ставки Банка России, а ставка рефинансирования в России будет иметь второстепенное значение [99].

С 25 апреля 2014 года ключевая ставка составляет 7,5 % годовых, как предполагалась к первому январю 2016 года Банк России намеревается скорректировать ставку рефинансирования до уровня Ключевой ставки, а 25.07.2014 ЦБ РФ решил повысить ключевую до 8 %, и это невольно ставит вопрос приравнивание в какую сторону. Все вышесказанное говорит об увеличении процентных ставок по операциям.

Условия предоставления банкам кредитов регулируются Положениями ЦБ РФ № 312-П, 236-П и 362-П. В представленной ниже табл. 2.3 приводятся действующие в настоящее время процентные ставки по операциям ЦБ РФ с коммерческими банками [99].

Таблица 2.3

Процентные ставки по операциям Банка России в 2013 г.

Вид операции по предоставлению денежных средств банкам

Инструмент

Срок

Процентные ставки
c 30.06.14,
% годовых

Операции постоянного действия (по фиксированным процентным ставкам)

Кредиты «овернайт»

1 день

8,50

Сделки «валютный своп» (рублевая часть)

1 день

8,50

Ломбардные кредиты, РЕПО

1 день

8,50

Кредиты, обеспеченные золотом

1 день

8,50

от 2 до 549 дней

9,00

Кредиты, обеспеченные нерыночными активами или поручительствами

1 день

8,50

от 2 до 549 дней

9,25

Операции на открытом рынке (минимальные процентные ставки)

Аукционы РЕПО

от 1 до 6 дней,
1 неделя

7,50 (ключевая ставка)

Аукционы по предоставлению кредитов, обеспеченных нерыночными активами

3 месяца

7,75

Аукционы по предоставлению кредитов, обеспеченных нерыночными активами или поручительствами

12 месяцев

7,75

Ставка рефинансирования

8,25

Ключевая ставка Банка России

7,50

Если не углубляться в детальный, скрупулезный сравнительный анализ по процентным ставкам, отметим, что Euribor в зависимости от периода варьируется от 0,049 % (неделя) до 0,486 % в год, отличие от ставок российского межбанковского кредитного рынка (MIBID, MIBOR, MIACR, MIACR-IG и MIACR-B) где в неделю ставки превышают 8 и 9,3 % в год.

Подводя итог, отметим, что на развитие рынка ипотечного кредитования влияет множество факторов: принадлежность к развитым или формирующимся рынкам, структура собственности экономики, финансовая структура экономики, отраслевая структура экономики, государственная политика (орган, осуществляющий контроль и регулирование кредитного процесса), уровень жизни населения, ценообразование в экономике и многое др.

К сожалению, исходя из вышеприведенных данных Россия далеко не на передовых позиции и связано это со сформировавшимися на протяжении долгого периода времени условиями оказывающие существенное влияние на функционирование и развитие ипотечного кредитования.


Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»
(Высокий импакт-фактор РИНЦ, тематика журналов охватывает все научные направления)

«Фундаментальные исследования» список ВАК ИФ РИНЦ = 1.074