Научная электронная библиотека
Монографии, изданные в издательстве Российской Академии Естествознания

2.2. Роль строительных обществ Великобритании в развитии инфраструктурной составляющей ипотечного рынка

Как и в большинстве стран Европы и США, глобальный финансовый кризис внес существенные изменение в ключевые параметры рынка ипотеки Великобритании. Как и в большинстве стран мира, так и в Великобритании современный период развития рынка ипотечного кредитования можно условно разделить на следующие два временных промежутка: с 1990 по 2007 г. и с 2008 г. по настоящее время. Начиная с 2008 г. глобальный финансовый кризис привел к снижению объемов совокупного кредитования и чистого кредитования, как в строительных обществах, так и во всех финансовых институтах Великобритании.

Снижение было связанно с ужесточением условий кредитования, что вызвало нежелание брать ипотеку в данных условиях. В частности, совокупная величина выданных ипотечных кредитов строительными обществами снизилась практически втрое с 51 692 тыс. ф. ст. в 2007 г. до 23 628 тыс. ф. ст. в 2011 г., и повысилась в 1,5 раза до 41 483 тыс. ф. ст. в 2013 г. (табл. 2.4).

Из данных табл. 2.4 видно, что темпы объема чистого ипотечного кредитования (совокупное ипотечное кредитование за минусом финансовых обязательств общества, предоставления ссуд и приобретения акций за вычетом сумм полученных кредитов, выручки от продажи акций либо возврата собственного капитала) за период с 2002 по 2007 гг. увеличивалось. Более объективную картину по рынку ипотечного кредитования Великобритании может дать анализ динамики и структуры объемов чистого ипотечного кредитования (табл. 2.5).

Таблица 2.4

Динамика совокупного кредитования всеми финансовыми институтами Великобритании с 1999 г. по 2013 г. в тыс. ф. ст.

Годы

Строительные общества

Банки

Прочие кредитные институты

Прочие
кредиторы

Всего кредитов,
тыс. ф. ст.

Тыс. ф.ст.

Уд. вес, %

Тыс.
ф. ст.

Уд. вес, %

Тыс.
ф. ст.

Уд.
вес, %

Тыс.
ф. ст.

Уд. вес, %

1999

25 873

22,55

78 646

68,56

9 220

8,04

966

0,85

114 705

2000

24 927

20,8

83 335

69,56

10 735

8,96

801

0,68

119 798

2001

25 903

16,17

119 763

74,79

13 410

8,37

1 047

0,67

160 123

2002

34 992

15,86

162 422

73,58

22 078

10,0

1 242

0,56

220 734

2003

46 300

16,7

194 959

70,29

35 395

12,76

684

0,25

277 338

2004

46 862

16,1

202 755

69,7

41 433

14,4

195

0,07

291 245

2005

43 515

15,1

201 833

70,01

42 585

14,77

345

0,12

288 278

2006

52 591

15,22

234 391

67,88

57 861

16,75

513

0,15

345 356

2007

51 692

14,25

247 149

68,13

63 172

17,41

747

0,21

362 760

2008

37 483

14,76

192 941

75,95

21 411

8,43

2 187

0,86

254 022

2009

18 574

12,9

118 458

82,49

5 031

3,5

1 596

1,11

143 659

2010

20 415

15,08

106 734

78,86

7 433

5,5

759

0,56

135 341

2011

23 603

16,7

105 882

74,9

10 670

7,6

1 134

0,8

141 289

2012

30 701

21,1

99 395

68,43

11 158

7,68

4 062

2,79

145 316

2013

41 483

23,68

118 646

67,72

13 269

7,57

1 812

1,03

175 210

Однако в 2007–2013 гг. объемы совокупного ипотечного кредитования снизились по всем финансовым институтам Великобритании, в том числе и строительным обществам.

В структуре всех финансовых институтов только банковские организации сумели обеспечить положительную величину объемов чистого ипотечного кредитования, чему способствовали, с одной стороны, более либеральные условия кредитования у банков, по сравнению финансовыми институтами, а также тот факт, что крупнейшим банкам Великобритании была оказана помощь со стороны Банка Англии в виде возвратных субсидий для поддержания ликвидности в период глобального финансового кризиса [98].

Таблица 2.5

Динамика и структура чистого ипотечного кредитования финансовыми институтами Великобритании в 2002–2013 г. [172]

Годы

Строительные общества

Банки

Прочие кредитные институты

Прочие кредиторы

Всего кредитов,
тыс. ф. ст.

Тыс. ф.ст.

Уд. вес, %

Тыс.
ф. ст.

Уд. вес, %

Тыс.
ф. ст.

Уд. вес, %

Тыс.
ф. ст.

Уд. вес, %

2002

10 214

13,0

48 928

62,1

19 643

24,9

39

0

78 827

2003

18 665

18,5

47 580

47,1

34 441

34,1

396

0,4

101 083

2004

17 078

17,0

42 844

42,5

40 779

40,5

6

0

100 706

2005

13 063

14,3

33 232

36,4

45 087

49,5

–164

–0,2

91 220

2006

16 447

14,9

29 985

27,1

63 950

57,9

69

0,1

110 450

2007

12 890

11,9

13 825

12,8

81 040

74,9

519

0,4

108278

2008

4 960

12,1

–42 876

–104,3

76 648

186,4

2 399

5,8

41 124

2009

–7 367

–63,0

43 133

369,1

–25 732

–220,2

1 651

14,1

11 685

2010

–6 240

–82,0

21 368

281,1

–8 216

–108,0

678,8

8,9

7 607

2011

–2 252

–24,2

15 483

158,5

–4 522

–46,3

1059

6.3

9 767

2012

6 526

64,4

4977

49,1

–5 276

–52,1

3903

38,5

10 133

2013

6 027

57,1

9373

88,9

–5 837

–55

990

9,4

10 555

В свою очередь строительные общества, наоборот, в 2009–2011 гг. не смогли сохранить положительную величину чистого ипотечного кредитования вследствие чего, оказались более подверженными воздействию глобального финансового кризиса по причине практического отсутствия финансовой помощи со стороны государства в данный период и, с другой стороны, низкой диверсификации своей кредитно-инвестиционной деятельности. Финансовый кризис внес существенные изменение и в отношение заемщиков общества. Начиная с 2007 г. возросли «невозвраты» по кредитам частных заемщиков, при этом продажа объектов недвижимости, оказавшихся в залоге у строительных обществ, оказалась затруднительной по причине низкого платежеспособного спроса на рынке ипотеки. Данный вывод наглядно иллюстрируют данные об объемах одобренных ипотечных кредитов и операции по перекредитованию строительными обществами в Великобритании в 2002–2013 гг., приведенные в табл. 2.6.

Таблица 2.6

Динамика состава и структуры одобренных ипотечных кредитов строительными обществами в Великобритании в 2002–2013 гг. [149–151]

Годы

Покупка домов,
тыс. ф. ст.

Перекредитование,
тыс. ф. ст.

Прочие, тыс. ф. ст.

Покупка домов,
уд. вес, %

Перекредитование,
уд. вес, %

Прочие,
уд. вес, %

2002

21 283

10 878

3 601

59,5

30,4

10,1

2003

19 271

22 286

5 081

41,3

47,8

10,9

2004

18 710

20 210

4 811

42,8

46,2

11,0

2005

19 994

18 843

4 143

46,5

43,8

9,6

2006

29 401

19 062

4 733

55,3

35,8

8,9

2007

27 838

16 682

4 136

57,2

34,3

8,5

2008

11 537

18 016

2 772

35,7

55,7

8,6

2009

10 814

3 164

1 876

68,3

20,0

11,8

2010

13 179

4 696

1 481

68,2

24,3

7,7

2011

13 905

7 885

1 292

60,2

34,2

5,6

2012

20 655

8 750

1 169

67,6

28,6

3,8

2013

19 163

8 164

1 104

67,4

24,3

7,7

Как видно из данных табл. 2.6, состав и структура одобренных ипотечных кредитов строительных обществ является отражением той докризисной ситуации, которая фактически была в данных финансовых институтах до начала глобального финансового кризиса. В частности, с 2002 по 2013 г. в структуре ипотечных кредитов строительных обществ Великобритании наибольший удельный вес занимали кредиты именно на покупку объектов недвижимости, причем их удельный вес за все анализируемые годы традиционно превышал или примерно был равен 50 %.

Особо следует отметить, что наибольший удельный вес данных кредитов был в 2009 г., а именно 68 %, что позволяет характеризовать кредитную политику строительных обществ как достаточно консервативную и не направленную на привлечение через систему перекредитования тех клиентов, которые имели финансовые проблемы с погашением взятых ипотечных кредитов в банках или других финансовых институтах.

В этой связи можно сделать вывод о том, что строительные общества Великобритании предъявляют более жесткие требования при отборе кандидатов на получение ипотечных кредитов, что в дальнейшем позволяет им избежать выдачи кредитов с целью перекредитования.

Говоря о современной структуре кредитов строительных обществ, считаем необходимым отметить, что, несмотря на преобладание
кредитов на покупку домов в суммарном выражении, в количественной структуре кредитов данных обществ весомую долю начинают занимать и прочие кредиты, которые представляют собой совокупность розничных кредитов для населения, в том числе через эмиссию кредитных карт, что говорит о том, что строительные общества пытаются диверсифицировать свою деятельность и конкурировать с банками и другими финансовыми институтами Великобритании (табл. 2.7).

Таблица 2.7

Динамика величины одобренных ипотечных кредитов другими финансовыми институтами в Великобритании в 2002–2013 гг. [149–151]

Годы

Покупка
домов, кол-во

Перекредитование, кол-во

Прочие, кол-во

Покупка домов, уд. вес

Перекредитование,

уд. вес,

Прочие, уд. вес

2002

1 425 176

1 067 463

1 073 277

40,0 %

29,9 %

30,1 %

2003

1 362 682

1 378 892

1 363 248

33,2 %

33,6 %

33,2 %

2004

1 259 845

1 246 048

1 143 025

34,5 %

34,1 %

31,3 %

2005

1 195 810

1 241 570

943 442

35,4 %

36,7 %

27,9 %

2006

1 427 201

1 196 409

910 168

40,4 ٪

33,9 ٪

25,8 ٪

2007

1 259 470

1 204 335

827 657

38,3 ٪

36,6 ٪

25,1 ٪

2008

514 613

952 499

523 294

25,9 ٪

47,9 ٪

26,3 ٪

2009

596 963

355 214

347 247

45,9 ٪

27,3 ٪

26,7 ٪

2010

575 167

339 227

288 634

47,8 ٪

28,2 ٪

24,0 ٪

2011

593 377

387 248

246 803

48,3 ٪

31,5 ٪

20,1 ٪

2012

609 868

340 390

200 295

53,0 ٪

29,6 ٪

17,4 ٪

2013

735 574

393 202

157 622

57,2 ٪

30,6 ٪

12,3 ٪

Как видно из данных таблицы, наблюдается тенденция практически трехкратного снижения количества одобренных ипотечных кредитов другими финансовыми институтами, причем данное снижение произошло по всем видам выдаваемых кредитов: по кредитам для покупки домов с 1 425 176 в 2002 г. до 501 232 в 2011 г., по кредитам на перекредитование с 1 067 463 в 2002 г. до 342 786 в 2011 г. и по прочим кредитам с 1 073 277 в 2002 г. до 488 961 в 2011 г. Однако, в 2013 году ситуация изменилась в положительную сторону, но не так кардинально, как в докризисных условиях.

Величина одобренных ипотечных кредитов, кредитов на перекредитование и прочих кредитов, как в строительных обществах, так и во всех финансовых институтах Великобритании зависит, на наш взгляд, от следующих критериев: величина первоначального взноса на покупку объекта недвижимости; процентная ставка по ипотечному кредиту; средняя величина ипотечного кредита; срок предоставления ипотечного кредита; прочие критерии.

Величина первоначального взноса при оформлении объекта недвижимости и обратная ему величина – доля ипотечного кредита в стоимости объекта недвижимости – является первым критерием, который является приоритетным при рассмотрении заявки на получение ипотеки как со стороны строительных обществ, так и со стороны других финансовых институтов Великобритании. По статистическим данным Банка Англии и департаментов строительных обществ доля выданных кредитов строительными обществами Великобритании по удельному весу в стоимости недвижимости с 2008 г. по 2013 г. изменялась не существенно. Так в 2008–2013 гг. свыше 95 % (1,1; 0,4; 0,7; 0,9; 1; 1,15 процентов); от 90 – до 95 % (5,8; 1,5; 1,8; 1,7; 0,8; 3,35) от 75 – до 90 % (30; 29; 28; 26,4; 26,2;
25 процентов) менее 75 % (63,1; 69,5; 71; 72; 72,5; 71 процентов) [161].

Если рассматривать долю ипотечных кредитов по данному критерию в целом по всем финансовым институтам Великобритании, то можно с уверенностью сказать, что она характерна для всех типов финансовых институтов, существенная разница была лишь в 2008 г. свыше 95 % было 2,6 %; от 90 – до 95 % – 6 %; от 75 – до 90 % – 30,5 %; менее 75 % – 60,9 %, касательно остальных годов, то с отклонением в 0,1–0,8 % [161].

В целом, за период с 2001 по 2013 гг., строительные общества Великобритании принимали к первичному рассмотрению заявки, по которым доля первоначального взноса была не меньше 5 % от стоимости объекта. Однако удельный вес таких кредитов незначителен и был доступен только для узкой категории особо обеспеченных заемщиков. В целом же небанковские строительные общества выдавали ипотечные кредиты при минимальной величине первоначального взноса 25 % и выше, что также было характерно для банков и небанковских финансовых институтов.

Вторая группа, оказывающая значительное влияние на ситуацию на рынке ипотеки, как уже отмечалось выше, – это процентные ставки по ипотечному кредиту, причем последние следует анализировать не только в разрезе сектора строительных обществ, но и в разрезе других финансовых институтов и в сопоставлении с базисными макроэкономическими показателями финансовой системы Великобритании.

Ипотечное кредитование в Великобритании осуществляется в различных видах процентных ставок в зависимости от их переменной скорости: фиксированная ставка, стандартная ставка, ставка tracker, ставка libor, учетная ставка Банка Англии.

Данные показатели, на наш взгляд, можно классифицировать следующим образом:

● Фиксированная 2-летняя процентная ставка по кредитам, предоставленным на 95 % стоимости недвижимости.

● Фиксированная 2-летняя процентная ставка по кредитам, предоставленным на 75 % стоимости недвижимости.

● Фиксированная 3-летняя процентная ставка по кредитам, предоставленным на 75 % стоимости недвижимости.

● Ставка «Tracker».

● Стандартная ставка.

● Ставка Банка Англии (%).

● Ставка LIBOR (%).

● Ставка по 10-летним государственным облигациям (%).

Сравнительный анализ вышеперечисленных процентных ставок в Великобритании за период с 1999 по 2013 гг. приведен в табл. 2.8.

На ипотечном рынке в Великобритании фиксированная процентная ставка весьма популярна, она остается постоянной в течение определенного периода времени, и может варьироваться от 2 до 10 лет.

С другой стороны, учетная ставка ипотеки в Великобритании предполагает низкую процентную ставку на начало ипотечного кредита и высокие процентные ставки в его конце. Учетная ставка – это размер платы в процентах, которую центральный Банк Англии устанавливает по ссудам, предоставляемым коммерческим банкам. Чем выше учетная ставка центрального банка, тем выше процент, взимаемый коммерческими банками с заемщиков и наоборот. Как правило, финансово-кредитные институты устанавливают процентные ставки по вкладам ниже, а по займам – выше учетной ставки цент-
рального банка.

Ставка tracker предоставляет «финансовую свободу» в том плане, что можно делать переплаты, в соответствии с вашим финансовым положением. Данная ставка приемлема для заемщиков, которые имеют непредсказуемый доход и часто устанавливается Банком Англии.

Ставка LIBOR – среднее арифметическое значение из 16 первоклассных банков, из них в расчет не берутся 4 банка с самыми низкими и 4 банка с самыми высокими процентными ставками, предоставляемыми на стандартные сроки от 1 месяца до 1 года, из оставшихся высчитывают средне арифметическое значение, которое вследствие и публикует как ставка LIBOR.

Анализируя данные табл. 2.8, следует отметить, что за период
с 1999–2006 гг. большая часть процентных ставок по различным типам кредитов в Великобритании оставалась стабильной вследствие отсутствия высокой волатильности, как на рынке недвижимости, так и в целом на финансовых рынках.

Таблица 2.8

Сравнительный анализ процентных ставок по различным видам ипотечных кредитов в финансовой системе
Великобритании в 1999–2013 гг. *

Годы

Процентная ставка по различным типам кредитов в Великобритании

Срок фиксации ставки и % стоимости объекта недвижимости, которую можно оплатить посредством кредита

Ставка «Tracker», %

Стандартная ставка, %

Ставка Банка Англии, % учетная ставка

Ставка LIBOR, %

Ставка по 10 летним государственным облигациям, %

2 года – 95 %

2 года – 75 %

3 года – 75 %

1999

6,84

6,52

6,92

6,54

7,10

5,5

5,97

5,49

2000

6,22

6,03

6,23

6,99

7,55

6,0

5,83

4,89

2001

5,21

4,98

5,39

5,0

5,67

4,0

4,05

5,09

2002

4,86

4,62

5,04

5,12

5,64

4,0

3,95

4,41

2003

5,32

5,05

5,4

4,91

5,59

3,75

3,97

4,80

2004

5,31

5,07

5,28

5,43

6,6

4,75

4,83

4,53

2005

5,04

4,74

4,86

5,29

6,35

4,5

4,58

4,10

2006

5,44

5,15

5,32

5,63

6,98

5,0

5,28

4,73

2007

6,54

6,06

6,22

6,2

7,68

5,5

5,95

4,54

2008

2,2

4,77

5,1

4,92

5,38

2,0

2,83

3,35

2009

0

4,05

4,84

3,92

3,97

0,50

0,63

3,67

2010

0

4,1

4,95

3,81

4,7

0,50

0,45

3,54

2011

0

4,1

4,95

3,90

4.6

0,50

0,33

3,08

2012

0

3,54

3,92

3,61

4,22

0,50

0,82

1,86

2013

1,27

2,68

3,03

3,35

4,37

0,50

0,50

2,46

Источник: составлено автором.

Незначительное увеличение процентных ставок в предкризисный период обусловлено тем, что в условиях снижения жесткости
отбора потенциальных заемщиков практически все финансовые институты несколько повысили свои процентные ставки, в частности средневзвешенная процентная ставка по финансово-кредитным
институтам Великобритании возросла с 7,10 % в 1999 г. до 7,68 % в 2007 г., ставки по ипотечным кредитам строительных обществ, в свою очередь, также незначительно снизились с 6,84–6,92 % в 1999 г. до 6,54–6,22 %, соответственно.

Однако глобальный финансовый кризис и, в первую очередь, кризис на рынке ипотеки США привели к тому, что Банк Англии существенно снизил ставку рефинансирования с 5,50 % в 2007 г. до 2 % в 2008 г. и 0,5 % вплоть до 2013 г., т.е. в 11 раз за шесть лет.

Однако при этом ставки по ипотечным кредитам строительных обществ снизились лишь на 30 %, а именно до 4,95 %, что привело к значительному снижению конкурентоспособности финансовых институтов и выразилось в снижении как суммарной величины кредитов, так и их количества в натуральном выражении. Как уже отмечалось выше, следующим критерием классификации ипотечных кредитов строительных обществ является их средняя величина. Средняя величина ипотечных кредитов для покупки домов колебалась в 2002–2013 г. в интервале 135 000–180 000 ф. ст., по статистическим данным средняя цена на недвижимость в Великобритании составляла приблизительно в 2002–2013 г. в интервале 122 000–174 000 ф. ст. в 2013 г. Все выше сказанное позволяет сделать вывод о том, что строительные общества кредитуют в основном тех покупателей, которые имеют средний уровень доходов и приобретают дома среднего и низкого ценового диапазонов. Строительные общества Великобритании, как уже отмечалось выше, придерживаются консервативной политикой, что в дальнейшем позволяет им избежать выдачи кредитов с целью перекредитования. Однако величина перекредитования в 2002–2013 г. колебалась в интервале 82 000–94 000 ф. ст., что говорит о том, что строительные общества зарекомендовали себя как наиболее финансово устойчивые кредитные институты, привлекая тем самым большую долю клиентов у других финансово-кредитных институтов.

В Великобритании широкое распространение получил так называемый «ипотечный контракт». Данный контракт заключается сроком на 25 лет и предполагает переменную процентную ставку с обязательной накопительной системой страхования жизни заемщика, которая обеспечивает погашение долга в конце кредитного периода (примерно 75–80 % всех кредитов).

Такая схема исходит из того, что заемщик, помимо кредитного договора, заключает еще и договор накопительного страхования жизни (личное страхование) на весь срок кредита. В период действия срока кредитного договора заемщик оплачивает процентные платежи банку и страховые взносы страховой компании.

В конце кредитного договора страховая организация выплачивает банковскому институту сумму, полученную по договору накопительного страхования жизни, равную сумме кредита. Соответственно, банковские организации практически снимают с себя кредитный риск, следовательно, они получают неплохие комиссионные за продажу полисов страхования жизни, а заемщик в свою очередь получает налоговые привилегии. На сегодняшний день такие полисы не позволяют получать им существенные налоговые льготы, вследствие этого на смену данной схеме кредитования прибывают другие, которые более выгодные с налоговой точки зрения (пенсионные и индивидуальные инвестиционные программы) [145].

На основе статистических данных о строительных обществах основная масса ипотечных кредитов предоставляются сроком на
25–30 лет и предусматривают штрафные санкции за досрочное погашение, и это несколько отличается от той практики, которая принята в России и других странах.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать следующие выводы.

Современный период развития рынка ипотечного кредитования в Великобритании разделен на два временных промежутка первый (предкризисный) временной период рынок ипотеки развивался достаточно однородно и стабильно – с 2002 по 2007 г. и второй временной период – с 2008 г. по настоящее время – развитие глобального финансового кризиса, который внес существенные изменения в ключевые параметры рынка ипотеки.

В первом временном периоде в Великобритании наблюдалось двукратное превышение темпов роста цен на недвижимость над темпами роста заработной платы, что привело к росту спроса на ипотечные кредиты со стороны различных категорий заемщиков.

Однако глобальный финансовый кризис, оказал значительное и, к сожалению, негативное влияние на кредитную активность британских финансовых институтов. Положительную величину объемов ипотечного кредитования сумели обеспечить только банковские организации, в связи с тем, что у них оказались более либеральные условия кредитования, по сравнению с небанковскими финансовыми институтами, а также благодаря помощи со стороны Банка Англии.

Однако в настоящее время в современной структуре кредитов строительных обществ, помимо кредитов на покупку домов, почти такую же долю начинают занимать прочие кредиты, которые представляют собой совокупность розничных кредитов для населения, в том числе через эмиссию кредитных карт. Это говорит о том, что
строительные общества пытаются диверсифицировать свою деятельность и конкурировать с банками и другими финансовыми институтами Великобритании.

Строительные общества кредитуют в основном тех покупателей, которые имеют средний уровень доходов и приобретают дома среднего и низкого ценового диапазонов. Данный ипотечный продукт заключается в основном на срок 25–30 лет и за досрочное погашение предусматривают штрафные санкции, что кардинально отличается от принятой практики России и других зарубежных странах. Следовательно, строительные общества сохраняют приверженность к консервативной финансовой политике, и это позволяет им сохранить в условиях глобального финансового кризиса достаточный уровень финансовой устойчивости.


Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»
(Высокий импакт-фактор РИНЦ, тематика журналов охватывает все научные направления)

«Фундаментальные исследования» список ВАК ИФ РИНЦ = 1.074